Estimation du prix de vente d'un appartement,
libre ou occupé
Lorsqu’on estime la valeur d’un Bien immobilier en général et d’un appartement en particulier,
on conclue toujours que s’il est occupé, son prix est inférieur au même Bien vendu libre.
Pourquoi faire expertiser son Bien immobilier, comme
un appartement par un expert indépendant ?
Regler des litiges : pour une liquidation de la communauté lors d’un divorce
En cas de dommage (incendie, dégâts des eaux) ou intempérie (tempête, orage, grêle) : pour valoriser le dommage causé sur votre appartement.
Cession ou donation : pour valoriser le patrimoine immobilier,
Déclaration d’ISF : pour attester la valeur du bien pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune
Appartement occupé ou libre : un impact direct sur la valeur vénale
Sur le marché immobilier résidentiel, la demande se concentre majoritairement sur les appartements vendus libres, car la plupart des acheteurs acquièrent un bien pour y vivre.
Un appartement occupé par un locataire disposant d’un bail en cours ne peut être repris pour un usage personnel, ce qui réduit considérablement l’intérêt des acquéreurs particuliers.
Une demande plus faible, mais un intérêt pour certains profils d’investisseurs
Ce décalage de demande entraîne une décote de marché, généralement estimée autour de 15 %, bien que ce chiffre varie selon plusieurs facteurs.
Certains investisseurs expérimentés ciblent spécifiquement ces biens, car :
• ils sont moins chers à l’achat,
• ils peuvent offrir une rentabilité locative supérieure,
• et ils permettent une négociation plus favorable.
L’expertise au service des décisions patrimoniales
Dans le cadre d’un litige entre copropriétaires, d’une succession, ou d’un divorce, une expertise immobilière permet de :
• évaluer avec précision la décote applicable à l’appartement occupé,
• analyser la cohérence du loyer par rapport aux prix du marché,
• ajuster la valorisation en fonction de l’état général du bien et des éventuels travaux à prévoir,
• prendre en compte la situation du locataire, notamment en cas de bail irrégulier ou de revenus locatifs incertains.
Dans certains cas, cette expertise permet aux parties de trancher objectivement : faut-il vendre immédiatement, ou attendre que le bien soit libéré ?
Dans le cadre d’un divorce, il n’est pas rare que les divergences d’estimation entre agences immobilières compliquent le partage équitable du patrimoine.
C’est précisément ce qu’a vécu un couple propriétaire, incapable de trouver un consensus sur la valeur de leurs biens.
Dans un contexte conflictuel et face à l’absence de dialogue, les approximations et écarts d’estimations ont bloqué la procédure de liquidation de la communauté.
La solution a été d’avoir recours à Valurias, dont l’expertise immobilière a permis de :
• fixer officiellement une valeur vénale et locative des biens concernés,
• proposer une base objective et opposable sur laquelle appuyer le partage,
• sécuriser juridiquement et accélérer la résolution du litige patrimonial.
À la suite du décès d’un époux, sa famille peut se retrouver confrontée à une situation patrimoniale floue, surtout lorsqu’il était discret sur la gestion de ses biens.
C’est souvent le cas dans les familles propriétaires d’un parc locatif, où les informations manquent et où les héritiers doivent rapidement évaluer les biens immobiliers pour procéder au règlement de la succession.
Deux risques fréquents : sous-évaluation ou conflits internes
• En cas d’entente familiale, les héritiers peuvent être tentés de sous-évaluer volontairement les biens, dans l’espoir de réduire les droits de succession. Une pratique très encadrée et scrutée par l’administration fiscale, qui peut entraîner un redressement.
• En cas de désaccord entre héritiers, chaque partie aura tendance à défendre sa propre lecture de la valeur des biens, ce qui génère rapidement des conflits et des blocages.
L’expertise Valurias : une solution impartiale et sécurisante
Faire appel à un expert immobilier agréé comme Valurias, c’est garantir :
• une évaluation neutre, documentée et conforme aux exigences de l’administration fiscale,
• une base de discussion équitable entre héritiers,
• une protection contre toute responsabilité future en cas de contrôle fiscal,
• un dossier opposable devant notaire, juge ou administration.
Dans les moments sensibles que sont les partages successoraux, une expertise immobilière rigoureuse permet d’apaiser les tensions et de préserver l’harmonie familiale, tout en assurant une transparence totale vis-à-vis de l’administration.
Il arrive que, dans un souci d’économie, un propriétaire souscrive une assurance habitation avec une couverture partielle des risques.
En cas de sinistre majeur — comme un incendie — cette sous-assurance peut entraîner une indemnisation incomplète, laissant à la charge du propriétaire des travaux conséquents non remboursés.
Exemple concret : absence de couverture pour les planchers
Dans un cas récent, une compagnie d’assurance a refusé de rembourser les planchers d’un appartement gravement endommagé par un incendie, en invoquant une couverture incomplète des risques.
Les propriétaires, dans l’incapacité de financer les réparations et de réintégrer leur logement, ont dû se résoudre à vendre pour pouvoir se reloger.
Une expertise pour évaluer objectivement la valeur en l’état
Dans ce contexte complexe, seule une expertise immobilière indépendante a permis de :
• estimer la valeur vénale réelle du bien, en tenant compte :
• des coûts de remise en état,
• des délais liés à l’assemblée générale de copropriété (autorisations, délais de vote),
• des frais de portage du bien non occupé (charges, taxes, entretien),
• fournir un rapport objectif et opposable, indispensable pour fixer un prix de vente réaliste et crédible auprès des acheteurs ou des notaires.
Valurias intervient dans ce type de situation pour vous accompagner avec rigueur, réactivité et impartialité, afin de sécuriser vos décisions patrimoniales, même dans les cas les plus sensibles.
Dans certaines situations, les dommages causés par un sinistre ne sont que partiellement couverts par l’assurance.
Faute de pouvoir financer les travaux non remboursés, les propriétaires se retrouvent dans l’obligation de mettre leur bien en vente, souvent dans un contexte délicat.
C’est précisément le cas de propriétaires ayant sollicité plusieurs agences immobilières, qui, faute de maîtrise des procédures juridiques liées au contentieux, n’ont pas pu leur proposer de prix de vente fiable.
L’expertise Valurias : une réponse claire, un prix juste
Face à cette incertitude, les propriétaires ont fait appel à Valurias pour :
• évaluer objectivement le préjudice subi,
• estimer la valeur vénale du bien en l’état,
• mais aussi sa valeur après travaux de remise en état complet.
L’expertise a permis de fixer un prix de vente réaliste et défendable, qui a abouti à une transaction conclue avec un investisseur, malgré les contraintes liées au sinistre.
Pourquoi une expertise est-elle indispensable ?
Dans ce type de situation, une évaluation classique par une agence immobilière ne suffit pas, car elle ne prend pas en compte :
• les aspects juridiques et administratifs du dossier,
• les frais liés au portage du bien, à l’assemblée générale de copropriété, ou aux retards de remise en état,
• le coût réel des travaux non couverts par l’assurance.
Seule une expertise immobilière indépendante, comme celle réalisée par Valurias, permet de prendre une décision éclairée, sécuriser la transaction, et éviter les erreurs d’appréciation lourdes de conséquences.
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