Pourquoi faire expertiser la valeur d'un fonds de commerce ?

Un Bien commercial peut être composé de murs de boutique et/ou du fonds de commerce.
Pour expertiser un fonds de commerce, il faut distinguer le fonds de commerce et toutes les valeurs expertisables qui lui sont liées (indemnité d’éviction, valeur locative, droit au bail, etc.)

Définition du fonds de commerce

Le fonds de commerce désigne l’ensemble des biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité commerciale.

Parmi ses composantes, les éléments incorporels jouent un rôle prépondérant — et plus particulièrement la valeur du bail commercial.

Dans une majorité de communes françaises, notamment dans les zones à emplacement moyen (qui représentent environ 60 % des biens concernés), la valorisation d’un fonds de commerce repose quasiment exclusivement sur la valeur du droit au bail.

Les éléments corporels — comme le matériel ou l’agencement — sont souvent peu valorisés, même s’ils sont récents ou en excellent état.

Ce mode d’évaluation s’applique couramment à des activités de proximité telles que les pizzerias, épiceries, salons de coiffure, crêperies, et autres commerces similaires.

L’expertise : La réponse à de nombreux contentieux

L’expertise d’un commerce est une activité particulièrement propice à de nombreux types de contentieux avec le bailleur, la mairie, la copropriété, les voisins, etc.

Dans de nombreux cas, il faut expertiser le fonds de commerce ou des valeurs immobilières qui lui sont liées.

Les principaux conflits sont liés aux relations avec le bailleur

L’indemnité d’éviction

Le bailleur peut, dans certains cas prévus par la loi, résilier le bail commercial et récupérer son local, même si le locataire est à jour de ses loyers. Le cas le plus fréquent est celui d’une démolition de l’immeuble.

Si la procédure reste encadrée et contraignante pour le bailleur, elle demeure possible à condition de verser au locataire une indemnité d’éviction, destinée à compenser la perte du droit au bail et les conséquences économiques de la libération des lieux.

Dans la majorité des cas, les tentatives de résolution amiable échouent, et une procédure judiciaire est engagée. Celle-ci nécessite systématiquement une expertise du fonds de commerce, préalable au calcul de l’indemnité, afin d’évaluer objectivement les préjudices subis par le locataire.

Faire appel à un expert immobilier qualifié est donc une étape incontournable pour garantir la fiabilité de l’évaluation et la solidité juridique du dossier.

Le déplafonnement du loyer

À l’issue d’un bail commercial, le propriétaire peut solliciter un déplafonnement du loyer, dans certaines conditions prévues par la loi, afin de réajuster le montant du loyer à la valeur locative réelle du marché.

Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à un accord, il devient nécessaire de faire appel à un expert immobilier, chargé de déterminer la valeur locative au sens juridique du terme. Cette évaluation repose sur des critères précis définis par le Code de commerce et revêt une importance centrale, car elle impacte directement le droit au bail, élément essentiel dans la valorisation du fonds de commerce.

L’intervention d’un expert garantit une estimation objective, fondée sur des références de marché, permettant de sécuriser la négociation ou d’étayer une procédure judiciaire éventuelle.

La préemption de la mairie

Le droit de préemption permet à une mairie d’acquérir en priorité un bien immobilier, lorsque celui-ci est situé dans le périmètre d’un projet déclaré d’utilité publique.

Ce droit s’exerce automatiquement, dès lors que le projet est enregistré en préfecture, et oblige le locataire à quitter les lieux, générant une situation comparable à une éviction commerciale.

À ce stade, la procédure bascule fortement en faveur de la collectivité, qui mandate alors la Direction des domaines pour estimer la valeur du local, du bureau ou de l’entrepôt concerné. Ces estimations sont fréquemment inférieures à la réalité du marché, entraînant une décote importante, parfois jugée injustifiée.

Dans la quasi-totalité des cas, il est essentiel de faire réaliser une contre-expertise par un expert immobilier indépendant, afin de défendre au mieux les droits du locataire ou du propriétaire, et de garantir une indemnisation équitable.

Le contrôle fiscal

Dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration peut exiger une évaluation détaillée de plusieurs composantes du fonds de commerce. À la demande de l’inspecteur des impôts, une expertise indépendante peut s’avérer nécessaire pour :

• déterminer la valeur des biens immobiliers détenus par l’entreprise,

• justifier le prix d’acquisition du fonds de commerce,

• ou encore établir la valeur du droit au bail.

Ces éléments ont un impact direct sur la base taxable et peuvent faire l’objet d’un redressement si leur valorisation n’est pas jugée conforme aux critères de l’administration. Faire appel à un expert immobilier qualifié permet d’objectiver la valeur des actifs, de sécuriser la position fiscale de l’entreprise, et d’apporter des preuves opposables en cas de litige.

Expertise du fonds de commerce d’activités spécifiques

L’évaluation d’un fonds de commerce repose sur des règles d’expertise reconnues, notamment pour les commerces traditionnels tels que les épiceries, opticiens, boucheries, magasins de prêt-à-porter ou établissements de restauration. Dans ces cas, l’expert s’appuie sur une méthodologie éprouvée, fondée sur l’analyse du bail commercial, de l’emplacement, et des immobilisations.

Certaines activités exigent toutefois une approche spécifique, tenant compte des particularités économiques, juridiques et réglementaires propres à leur secteur.

C’est notamment le cas des assureurs, experts-comptables, notaires, hôtels, cliniques privées, syndics de copropriété, etc. Dans ces situations, l’expert procède à une analyse financière approfondie et intègre des critères métiers spécifiques pour produire une évaluation pertinente et fiable.

Pour les activités très spécialisées, Valurias s’engage à vous orienter vers un expert référencé auprès de la Chambre des Experts Immobiliers de France, compétent dans votre domaine d’activité, afin de garantir une expertise sur mesure et de haute qualité.