Faire expertiser le prix de sa maison,
par un expert immobilier
De nombreuse raisons justifient le recours à un expert immobilier
pour calculer précisément la valeur vénale d’une maison.
Pourquoi faire expertiser son Bien immobilier
Regler des litiges : pour une liquidation de la communauté lors d’un divorce
En cas de dommage (incendie, dégâts des eaux) ou intempérie (tempête, orage, grêle) : pour valoriser le dommage causé sur votre maison.
Cession ou donation : pour valoriser le patrimoine immobilier,
Déclaration d’ISF : pour attester la valeur du bien pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune
Ces expertises sont fréquemment sollicitées par des notaires, des établissements bancaires, des tribunaux ou encore le Fisc. Elles fournissent aux décideurs un éclairage objectif indispensable pour rendre des jugements ou prendre des décisions qui se veulent les plus justes et impartiales possible.
En cas de désaccord entre particuliers — notamment dans le cadre d’un divorce, d’une succession ou d’un partage de patrimoine — il est souvent difficile de trouver une agence immobilière à la fois neutre, impartiale et qualifiée pour fournir une estimation reconnue par toutes les parties.
Or, cette évaluation objective est une étape essentielle pour garantir un partage équitable et éviter que le conflit ne s’enlise.
Faire appel à un expert immobilier agréé permet d’obtenir une valorisation fiable et opposable, acceptée par les notaires, les juges et les administrations.
Prenons un exemple fréquent : un couple possède une maison estimée à 300 000 € et un appartement à 200 000 €. En l’absence d’accord sur la valorisation de ces biens, la communauté ne peut être liquidée.
Si l’un des époux souhaite conserver un bien, il doit racheter la part de l’autre. Or, dans ce type de situation, l’acheteur potentiel aura tendance à minimiser la valeur, tandis que le cédant cherchera à la rehausser, ce qui alimente le désaccord.
Lorsque les biens sont mis en vente, le problème persiste : la fixation du prix de vente est souvent contestée, retardant la signature d’un mandat ou la conclusion d’une promesse de vente.
Ce type de conflit ne peut être résolu que par une expertise immobilière indépendante. Une simple estimation ou un avis de valeur ne suffisent généralement pas à apaiser les tensions ni à produire une base objective de discussion.
L’expertise permet de :
• déterminer avec précision la valeur réelle de chaque bien,
• répartir équitablement le patrimoine, sans déséquilibrer l’une ou l’autre partie,
• fournir un rapport officiel, reconnu par les notaires, avocats ou juges, pour avancer sereinement vers la clôture du dossier.
Contrairement aux agents immobiliers, qui peuvent être influencés par la perspective d’un mandat (certains surévaluent pour séduire, d’autres sous-évaluent pour vendre vite), l’expert immobilier agit en toute indépendance.
Son évaluation repose sur des méthodes rigoureuses, neutres et opposables, ce qui en fait la seule solution crédible pour débloquer ces situations complexes.
• 2 millions d’euros pour la résidence principale,
• 3 millions d’euros pour un portefeuille locatif, réparti sur plusieurs appartements.
Si le partage du parc locatif s’est déroulé sans difficulté, le désaccord sur la valeur de la résidence principale a bloqué la liquidation de la communauté pendant plusieurs mois.
Les deux époux, ne parvenant pas à s’accorder sur un prix de vente, ont vu le processus de divorce suspendu, faute d’évaluation fiable du bien.
L’expertise Valurias : une solution claire et incontestable
Face à l’impasse, une expertise immobilière indépendante a été confiée à Valurias.
L’analyse rigoureuse de l’expert a révélé que le bien avait été significativement surestimé par les agences, en réalité valorisé à 1,1 million d’euros, et non 2 millions.
Cette évaluation objective a permis de :
• débloquer le dialogue entre les parties,
• fixer un prix de vente réaliste,
• aboutir à une vente rapide dans les mois suivants.
Pourquoi les estimations des agences étaient-elles surévaluées ?
La maison était un bien atypique, doté de prestations très haut de gamme : piscine, matériaux nobles, marbre, jacuzzi, vaste terrain, etc. Les agents immobiliers, non spécialisés dans ce type de bien d’exception, ont tous eu tendance à survaloriser les équipements, sans prendre en compte la réalité du marché local.
Une expertise fondée sur des données concrètes
L’expert Valurias a mené une analyse comparative de marché, en s’appuyant notamment sur les données notariales. Conclusion : aucune vente dans le secteur n’avait dépassé 1,5 million d’euros, y compris pour des biens similaires.
En période de ralentissement du marché, fixer un prix à 2 millions d’euros était irréaliste, malgré les prestations haut de gamme. L’expertise a permis de situer le bien dans la fourchette haute du marché local, mais sans excès, aboutissant ainsi à une vente efficace et équilibrée.
Dans certaines situations courantes, une SCI familiale détient plusieurs biens immobiliers mis en location, dont la résidence principale des associés.
Ce montage peut entraîner des risques fiscaux importants, notamment lorsqu’il est utilisé de manière abusive.
C’est le cas, par exemple, lorsque :
• les associés déduisent de leurs revenus personnels des charges liées à la SCI (travaux, taxes, entretien),
• le loyer versé à la SCI est sous-évalué, bien en deçà du prix du marché locatif local.
Ces pratiques permettent de créer artificiellement un déficit foncier au sein de la SCI, tout en réduisant la base imposable des associés, sans générer de revenu foncier déclaré.
Ce mécanisme constitue un abus de droit fiscal, que l’administration est en droit de redresser.
L’expertise locative : un outil clé du contrôle fiscal
Dans ce type de dossier, l’administration fiscale déclenche systématiquement un contrôle, fondé sur l’expertise de la valeur locative réelle du bien concerné.
L’objectif : comparer le loyer pratiqué avec le marché, démontrer la sous-évaluation et reconstituer les revenus fonciers non déclarés. Face à ce risque, seule une expertise immobilière indépendante et rigoureuse permet d’établir une base de discussion solide, de documenter les pratiques, voire de prévenir un redressement fiscal lourd.
Lorsqu’un bien immobilier est endommagé (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle…), l’expert mandaté par la compagnie d’assurance fonde son estimation sur le montant des travaux de remise en état. Cependant, tous les dommages ne sont pas systématiquement couverts par le contrat d’assurance, ce qui conduit souvent à un remboursement partiel.
Dans de nombreux cas, les propriétaires ne disposent pas des ressources nécessaires pour financer les réparations non prises en charge, les contraignant à envisager la vente du bien en l’état.
Pourquoi faire appel à un expert indépendant comme Valurias ?
Face à ces situations complexes, il est essentiel d’obtenir un rapport d’expertise neutre et indépendant, pour :
• déterminer la valeur vénale réelle du bien dans son état actuel,
• estimer sa valeur après travaux de remise en état complet,
• prendre une décision éclairée : vendre ou réinvestir.
Valurias vous accompagne avec une expertise rigoureuse, impartiale et opposable, afin de sécuriser votre choix, en toute transparence vis-à-vis de l’assurance, des acquéreurs potentiels ou des partenaires financiers.
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