Qu’est-ce qu’un avis de valeur dans une estimation immobilière ?
Qu’est-ce qu’un avis de valeur dans une estimation immobilière ?
L’estimation immobilière de la valeur d’une maison, d’un appartement, d’un Bien exceptionnel, d’un terrain ou tout autre Bien immobilier fait appel à une grande connaissance du marché et à une maitrise des techniques d’estimation de la valeur.
Par contre, il est important de distinguer les compétences propres à deux catégories de profession :
– Les agences immobilières
– Les cabinets d’expertise en évaluation immobilière
L’expert immobilier
Un expert immobilier comme VALURIAS est compétent administrativement et juridiquement pour donner la valeur vénale précise d’un droit immobilier, d’une construction, d’un terrain urbain ou rural.
Son expertise, à travers les conclusions de son « rapport d’expertise », produit la seule valeur prise en compte en cas de conflit ou de procès. Le rapport d’expertise comprend plusieurs dizaines de pages, est structuré en plusieurs parties qui décrivent et détaillent le Bien et sa situation pour en justifier précisément la valeur vénale.
La valeur vénale donnée par l’expert a force de preuve dans un divorce pour le partage du parc immobilier, est incontestable aux yeux du fisc pour le calcul de la base fiscale, permet de partager équitablement les Biens immobiliers entre des héritiers, permet à une banque de valider une valeur hypothécaire pour un dossier de prêt et de manière générale permet de trancher dans de nombreux conflits ou questions autour de la valeur d’un parc immobilier.
L’agent immobilier
L’agent immobilier n’est pas habilité à engager sa responsabilité pénale pour définir ce que vaut réellement (en appliquant tous les paramètres de calculs de la valeur) un immeuble ou un terrain. Son estimation n’est opposable ni à un tiers, ni à l’administration, ni au juge, ni au Fisc, ni à une banque.
Qu’est ce qu’un avis de valeur ?
Pour préparer la mise en vente d’un Bien, tout agent immobilier produit un « avis de valeur ». C’est un document qui reprend la désignation du Bien et l’estimation qu’il en fait afin de passer une annonce pour le vendre ou le louer.
Pour réaliser son estimation immobilière, l’agent immobilier se base sur les données du marché local, les éléments environnementaux et les caractéristiques propres au Bien.
Le document est succinct, désigne sommairement le Bien à vendre, se rédige rapidement après une visite et n’engage pas la responsabilité de son auteur ou de l’agence. Il a une valeur commerciale et n’est pas accepté par les notaires et l’administration.
Cette estimation est même bien souvent orale et donnée en fin de visite avant de commencer à négocier la signature d’un mandat de vente.
Les différents critères d’estimation de la valeur en détails
- L’emplacement
- Le bâtiment
- Les aspects financiers
- Les facteurs de marché
- L’environnement local
- L’urbanisme
- Le règlement de copropriété
- La fiscalité
- La surface
L’avis de valeur à dire d’expert
« L’avis de valeur à dire d’expert » est un document plus complet que l’avis de valeur d’une agence immobilière. Il est produit par un cabinet d’expertise immobilière et prend la forme d’un rapport d’expertise simplifié contenant les données qui renseignent de façon simple et détaillée sur un Bien immobilier.
Il est proposé aux clients qui souhaitent simplement réaliser une transaction ne nécessitant pas le recours à un rapport d’expertise détaillé. La valeur est définie sur la base des transactions effectivement réalisées en considération des actes authentiques devant notaire.
Les dossier de l’expertise immobilière
- Les concepts de valeur
- Les méthodes d’évaluation immobilière
- La notion de valeur locative
- Le formalisme de la mission d’expertise immobilière