Les facteurs de marché pour valoriser un bien immobilier
Les facteurs de marché pour valoriser un Bien immobilier
La détermination de la valeur des Biens immobiliers prend en compte la libre confrontation de l’offre et de la demande qui régit le fonctionnement des marchés.
Particularités du marché immobilier
Le marché immobilier se caractérise par un fonctionnement qui s’écarte des principes du marché « parfait ». Il présente les particularités suivantes :
- L’absence de fongibilité qui complique les comparaisons et renforce le caractère monopolistique;
- Une forte segmentation par situation, nature, taille permettant d’affiner l’analyse;
- Une faible transparence
- Une fluidité médiocre
- Une forte perturbation du marché générée par la réglementation (droits de préemption, protection des locataires).
Acteurs
Investisseurs
Ils utilisent leurs placements en fonction de l’environnement économique, monétaire et fiscal. Certaines exigences comme la rentabilité, la sécurité et la liquidité (facilité de réalisation) constituent la base d’investissement.
La rentabilité des placements immobiliers se mesure en recherchant le revenu net perçu, déterminé à partir de l’analyse des cash-flows (actions ou parts de sociétés immobilières cotées en Bourse ou non). L’analyse prend en compte l’impact fiscal et la valeur locative pour permettre de déterminer la rentabilité sur fonds propres, en fonction des modalités de placement.
Utilisateurs
L’immobilier résidentiel se compose en grande partie du secteur social, HLM et conventionné qui procèdent de la politique du droit au logement. Ce secteur est cependant influencé dans une certaine mesure par le marché, son coût pour la collectivité dépendant fortement de celui des ressources, donc des taux d’intérêt. Le secteur dit libre est très sensible au marché depuis les années 1980.
L’acquisition d’une résidence principale demeure en matière résidentielle une préférence très majoritaire qui se justifie par la recherche de sécurité, les contraintes financières, la préparation de la retraite.
Les utilisateurs des locaux à usage professionnel et d’activités ont graduellement intégré le coût de l’immobilier dans leur compte d’exploitation à mesure que les prestations devenaient plus pointues.
Pouvoirs publics
En matière de locaux d’activité, l’intervention des pouvoirs publics s’opère par les zones franches, les agréments et la fiscalité. Dans l’immobilier résidentiel, les contrats sont formés conformément à la réglementation en vigueur. Les investissements suivent la tendance fiscale.
Cycle immobilier
Le marché de l’immobilier résidentiel a connu une tendance à la hausse à partir de 2000 jusqu’en 2012, avec une inflexion en 2009 due à une crise financière importée des Etats-Unis. L’équilibre du marché reste encore handicapé par une demande potentiellement forte dans les grands centres urbains.
L’immobilier d’activités est directement influencé par l’environnement économique. Les créations d’emplois dans les services permettent de déterminer les besoins des entreprises. Les anticipations des acteurs permettent de tempérer les fluctuations du marché des bureaux.