Quel expert immobilier peut expertiser la valeur vénale d’une forestière?
Quel expert immobilier peut expertiser la valeur d’une forestière ?
L’expertise des terrains constructibles ou d’une forestière nécessite une connaissance approfondie de la forêt et de son environnement économique.
L’évaluation peut porter sur divers aspects de la matière (gestion courante de la forêt, travaux de régénération, aménagement et entretien des infrastructures, etc.) ou sur la forêt dans son ensemble.
Généralités sur la sylviculture
Quelques définitions de notions de sylviculture peuvent éclairer l’analyse de l’expert.
Essences forestières
On définit les essences comme les espèces végétales qui peuvent comprendre différentes variétés. Leur identification, tant en hiver qu’en période de végétation active, est basée sur de critères :
• Observation de la feuille (épines pour les résineux),
• Fruits (gland, cône des résineux, etc.) ;
• Ecorce, variant en fonction de l’âge ;
• Port ou aspect général de l’arbre.
L’expert doit se documenter à travers notamment des ouvrages d’identification des plantes et faire des sorties en forêt pour reconnaître réellement les différents arbres des forêts françaises. La crédibilité du spécialiste et la fiabilité de la mission en dépendent.
Peuplements
Le peuplement comprend deux étages : l’un dominant appelé futaie et l’autre dominé dit taillis.
• Taillis
Des rejets à développement rapide formant des bouquets appelés cépées sont produits à partir de souches de certaines espèces feuillies. On les coupe lorsqu’ils atteignent une taille suffisante. La durée entre deux coupes s’appelle la révolution qui ne doit pas dépasser quarante ans. Au-delà, la capacité à rejeter des souches se perd.
Ce régime de sylviculture, peu rémunérateur, permet de produire du bois de chauffage, des piquets ou des petits bois de trituration.
• Taillis sous futaies
La futaie constitue le recrutement des réserves réalisées à chaque coupe de taillis. On garde les baliveaux des essences précieuses (hêtre, chêne, frêne, etc.) tirées de préférence d’une semence et non d’un recépage.
Après une coupe de taillis, apparaitront alors des arbres d’âges variables correspondant à une ou plusieurs révolutions. Si la révolution est de 30 ans, on observera des baliveaux (30 ans), des modernes (60 ans) et des anciens (90, 120 et 150 ans) suite à la coupe des taillis.
Ce régime, qui est courant en forêt privée, assure une production de bois de chauffage et une importante quantité de bois d’œuvre. Mais il reste délicat à maintenir.
• Futaie régulière
Tous les arbres ont le même âge après une régénération naturelle ou artificielle. Une futaie feuillies arrive à terme après des étapes : semis, fourré (arbre d’un an et de quelques mètres), gaulis (tige élancée), perchis (arbre de 8 à 10 mètres) et futaie jeune puis âgée.
La futaie présente l’avantage de produire des grumes de meilleure qualité (moins de branches) et d’avoir en feuillis une meilleure production en bois d’œuvre.
• Futaie jardinée
Dans les régions de montagnes où on traite peu les forêts en futaie régulière, on utilise le régime de la futaie jardinée pour les forêts résineuses. On peut voir des arbres de divers âges dans la même parcelle. Ce procédé permet d’éviter l’érosion et les dégâts du vent.
Régénération de la forêt
• Régénération naturelle
Dans le cas d’un taillis sous futaie, chaque exploitation doit s’accompagner d’une sélection de baliveaux
La régénération d’une futaie de chêne peut s’établir sur quinze ans, le chêne est une essence de lumière dont on ne doit pas laisser les semenciers trop longtemps
Le hêtre étant une essence d’ombre, les jeunes semis doivent rester pendant longtemps hors de la lumière. La régénération s’échelonne sur trente ans. Les coupes secondaires seront plus nombreuses et moins brutales
La fructification chez les résineux est en principe régulière, abondante et la reproduction facile. On peut réduire et souvent supprimer les coupes secondaires
• Régénération artificielle
Le pin maritime est principalement régénéré par semis, car peu coûteux et facile à réaliser.
On peut reproduire par plant les essences dites de lumière, celles nécessitant un important éclairage dès leur jeune âge.
En résineux, on a : épicéas, douglas, pin sylvestre et maritime ; En feuillis : chênes rouve et rouge d’Amérique, merisier, frêne, noyer, peuplier, etc.
Facteurs de la valeur
Inventaire et cubage des réserves sur pied
La valeur d’une forêt dépend du volume du bois sur pied qui s’y trouve, qu’il soit exploitable ou encore jeune. L’inventaire et le cubage permettent de le déterminer. Ce travail peut être confié à un technicien forestier.
L’estimation se base sur les données chiffrées concernant le peuplement forestier constitué pour chaque parcelle de l’ensemble des arbres et de leur volume par essence ou par classe de circonférence ou diamètre. On y ajoute le nombre des jeunes arbres non cubés (baliveaux) pour indication sur les perspectives de régénération de la forêt.
L’expert peut faire une évaluation des réserves « à dire l’expert » après une visite approfondie. Ce procédé concerne les forêts pauvres ou celles dont la valeur du bois sur pied est faible par rapport à la valeur d’agrément. La démarche ne nécessite pas d’opérations lourdes d’inventaire et de cubage.
La valeur d’une coupe de bois ou de l’ensemble du peuplement forestier dans le cas d’une coupe à blanc s’obtient en appliquant à chaque essence la qualité et classe de circonférence ainsi que le prix au m² qui résulte des plus récentes ventes de bois.
Qualité du bois
L’appréciation de la qualité des bois a une incidence considérable sur la précision de l’estimation, surtout s’il s’agit d’essences feuillis chères (chêne, merisier, etc.).
La valeur d’une agrume peut varier considérablement pour une essence donnée et dans la même classe de circonférence. L’analyse de vente de bois antérieure permet de déduire les valeurs selon la localisation, l’essence et la taille.
Qualité du sol
La qualité agronomique du sol reste une exigence, même si on reconnait que les terrains de forêt ont été surexploités au cours des siècles pour le compte de l’agriculture.
Chaque essence a ses exigences propres concernant la nature des sols. Les plantations de même essence et de même âge ne présentent pas forcément la même valeur sur des sols différents.
Climat
Chaque essence a des exigences variables concernant ses besoins notamment en eau et en température. L’expert doit apprécier l’adaptation du peuplement au climat.
Qualité des infrastructures
Les facilités d’exploitation permettent une meilleure vente des coupes de bois, donc une meilleure valorisation de la forêt. On tiendra compte également des plus-values apportées par une maison forestière, des étangs ou des clôtures.
Valeur d’agrément
Les forêts riches en grand gibier et relativement proches des grands centres urbains bénéficient d’un prix de locations de chasse élevé. Ce facteur de valorisation ne doit pas être négligé par l’expert.
Marché
Le marché des agrumes est influencé par l’offre et la demande, l’activité dans le bâtiment, le cours des devises jouant sur la concurrence des bois importés, etc. Les forêts feuillies avec une importante population de gibiers sont beaucoup appréciées des acheteurs.
Méthode d’estimation
On a le choix entre les estimations par :
• Comparaison
La méthode est utilisée pour les peuplements homogènes et les peuplements forestiers relativement pauvres ou de valeur sylvicole faible par rapport à celle d’agrément.
• Fonds et peuplement
Cette estimation est à privilégier tant qu’il existe des bois exploitables. Elle prend en compte la valeur du fonds et celle du peuplement.
• Capitalisation du revenu
L’expert déduit la valeur vénale de la forêt en appliquant au revenu moyen un taux de capitalisation approprié résultant de la constatation faite lors d’autres ventes de forêts comparables, ce qui est difficile à trouver en réalité.
• Méthodes mathématiques
Ces méthodes sont d’un usage délicat, même si elles sont séduisantes par leur rigueur théorique. Parmi les plus utilisées, on a :
L’estimation de la valeur d’attente d’un peuplement
L’estimation d’un peuplement à partir de son prix de revient
L’estimation par actualisation des récoltes futures
Quelques conseils ?
Les différents types de terrain
- Les terrains à bâtir
- Les exploitations agricoles