Le formalisme du déroulement de la mission
Le formalisme du déroulement de la mission
La réalisation d’une mission d’expertise immobilière obéit à un formalisme précis, tant dans le déroulement de la mission que dans le rendu des conclusions, parfois à la demande d’un juge.
Formalisation de la mission
Lettre de mission
Sa réception marque le début de la mission d’audit, sauf cas d’urgence où l’expert peut commencer ses travaux avant la lettre de mission. On y trouve les informations suivantes :
Objet et nature de l’expertise,
Documents d’information nécessaire,
Montant des frais et honoraire convenus, ainsi que leurs modalités de règlement.
Les participants à l’expertise
L’expert peut travailler avec un ou plusieurs collaborateurs qui opèrent sous son entière responsabilité. Leur participation doit être mentionnée dans l’introduction du rapport. Les collaborateurs extérieurs n’engagent leur responsabilité directe vis-vis du mandant que s’ils sont cosignataires de l’expertise.
Confidentialité
La diffusion du rapport d’expertise est confidentielle, le document ne peut être utilisé par une tierce personne qu’avec l’accord du mandant. Le défaut de confidentialité peut entrainer des sanctions contre l’expert.
La confidentialité peut être renforcée par un engagement personnel et nominatif signé par l’expert et ses collaborateurs qui deviennent tous formellement responsables en cas non-respect de ce principe.
Délais
Les délais d’une mission d’expertise sont fixés en accord avec le client. Ils varient en fonction de l’étendue physique de la mission et de sa complexité. On les détermine à partir de la date de remise des pièces nécessaires pour l’évaluation et de celle de la visite de l’immeuble.
L’expert doit informer son client en cas d’incidents susceptibles de perturber le respect des délais, afin de négocier le report de l’échéance convenue. Si le non respect des délais découle de son fait, sa responsabilité sera engagée.
Déroulement de la mission
Visite des immeubles
L’évaluation de tout immeuble exige une visite détaillée du bien, sauf en cas d’urgence et pour raison de confidentialité où il est permis une visite partielle. Ce type de visite, qui doit être mentionné dans le rapport, concerne souvent les parties communes ou ouvertes au public.
Pour les patrimoines immobiliers importants et parfois dispersés, on peut envisager une visite sur échantillon. Le choix de l’échantillon doit se faire en accord avec le mandant et être précisé dans le rapport.
Utilisation des pièces
Les documents d’information provenant du mandant sont présumés exacts. L’expert doit approcher son client pour éclaircir les doutes persistants. S’il n’est pas convaincu malgré tout, il doit mentionner ses réserves avec des explications dans le rapport.
Etude du dossier
L’analyse de la valeur de l’immeuble et celle du marché rentrent dans l’expertise détaillée d’un immeuble. Le rapport d’expertise doit contenir toutes les investigations relatives à l’étude de l’immeuble ainsi que les données obtenues de l’étude des références concernant l’analyse du marché.
Interruption / modification de la mission
La mission de l’expert immobilier peut s’arrêter en cours d’exécution, avant le rendu des conclusions, à cause d’une décision du mandant ou du fait de l’expert lui-même. Dans tous les cas, il touchera sa rémunération, mais il devra se soumettre à certaines obligations, notamment au principe de confidentialité.
En cas de modification de l’objet ou de l’hypothèse de travail, une nouvelle lettre de mission doit être élaborée.
Pluralité d’interventions sur un Bien
Plusieurs experts peuvent intervenir sur l’évaluation d’un immeuble. Il peut s’agir d’interventions :
Successives : Si un expert intervient dans une mission d’expertise à la suite d’un confrère ou simultanément, il ne peut l’informer de son intervention qu’avec l’accord de son mandant.
Parallèles, avec rapprochement : l’expertise peut comporter une évaluation du Bien pour l’une des parties en présence par un expert et pour l’autre par un autre expert, avec mission complémentaire de se rapprocher pour aboutir à un accord.
La confrontation entre les deux experts devra toujours être courtoise. La visite des immeubles doit si possible, se faire simultanément par les deux experts.
Croisées, avec contrôle des méthodes et de cohérence : Le mandant peut désigner un second expert pour effectuer un contrôle de méthode et de cohérence. Si cet expert est en désaccord avec le premier, il devra justifier sa position.
Rendu des conclusions
Présentation des conclusions
Les conclusions de l’expertise doivent être exposées de manière claire et précise dans un rapport. Si des hypothèses particulières de réalisation ou de faisabilité sont relevées dans le rapport, elles doivent être reprises clairement dans la conclusion du document.
L’expert peut être dans l’impossibilité de déposer ses conclusions à cause de profondes incertitudes ou du défaut d’éléments d’information majeurs. Il doit dans ce cas informer son mandant par écrit en évoquant les motifs.
Réserves
Si des incertitudes demeurent sur la fiabilité et l’exhaustivité des informations fournies, cet état de fait doit figurer sous forme de réserves dans le rapport. Les réserves peuvent aussi porter sur la qualité environnementale du site.
Honoraires
Le montant ou les modalités de calcul des honoraires sont fixés avant le démarrage des opérations. Les honoraires sont établis soit :
A un tarif forfaitaire fixé d’avance pouvant évoluer en fonction de la modification du champ d’application de l’expertise pendant la mission,
Au prorata de la valeur des immeubles expertisés,
A la vacation horaire ou journalière.
La lettre de mission doit indiquer si les frais de déplacements et autres peuvent être inclus forfaitairement ou comptabilisés séparément. Il faut préciser si les honoraires fixés sont T.V.A. incluse (T.T.C.) ou hors T.V.A. La responsabilité de l’expert demeure même s’il ne prend pas d’honoraires.
Les dossier de l’expertise immobilière
- Les concepts de valeur
- Les méthodes d’évaluation immobilière
- L’estimation immobilière et l’avis de valeur
- La notion de valeur locative