Méthode de calcul de la valeur vénale d’un immeuble de rapport
Méthode de calcul de la valeur vénale d’un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport est un bâtiment qui fournit un rapport (revenu) et donc qui est loué ou susceptible d’être loué (bureaux, entrepôts, centre commerciaux, immeubles d’habitation loués). En matière d’expertise immobilière, on le classe parmi les biens d’exception.
Cet article porte particulièrement sur l’estimation des immeubles ayant plusieurs locataires, dont une partie à usage d’habitation.
Facteurs de la valeur
L’étude des facteurs de la valeur doit être menée avec une grande attention compte tenu du nombre et de la diversité des locaux qu’un immeuble de rapport peut abriter.
Situation
L’emplacement est un facteur essentiel de la valeur de tout immeuble qui doit s’apprécier, dans le cas d’un immeuble de rapport, en fonction des locaux qu’il comprend.
La situation dans un quartier universitaire ou près d’une zone industrielle n’a pas le même intérêt selon que l’immeuble est divisé en petits logements (studios et 2 pièces) ou en grands appartements locatifs.
Une voie très commerçante et animée peut constituer une très bonne situation pour les locaux commerciaux au rez-de-chaussée du bâtiment. Cependant, elle peut être mauvaise pour les logements dans les étages.
Situation locative
La fiabilité de l’estimation d’un immeuble de rapport exige une connaissance précise des conditions d’occupation des différents locaux. La confection d’un tableau locatif facilite l’analyse et permet de ventiler le revenu selon la réglementation en vigueur.
Dans le cadre d’une estimation par capitalisation du revenu, certains éléments doivent focaliser l’attention de l’expert :
- Le niveau et la pérennité des loyers,
- Les anomalies éventuelles existant entre le locataire et le propriétaire,
- Le taux de rotation, qui peut être un problème pour certains immeubles d’habitation récents loués à loyers élevés,
- Les pertes de loyers,
- Le montant des charges non récupérables sur les locataires,
- Les perspectives de réajustement du loyer.
Caractéristiques techniques
L’état technique de l’immeuble et les travaux éventuellement nécessaires ont une forte incidence sur la valeur du bâtiment. L’étude s’orientera particulièrement sur :
- L’état du gros œuvre (mur, ravalement, couverture) ;
- L’état des parties communes, des huisseries extérieures ;
- L’équipement sanitaire ;
- L’existence ou non d’un ascenseur ;
- La distribution.
Droit de préemption des locataires
Une loi du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac » donne un droit de préemption au profit des locataires dans le cadre d’une vente d’un immeuble de plus de dix logements, en totalité et en une seule fois. Elle s’applique également à un acquéreur, une personne physique ou morale qui refuse de proroger les baux en cours pour une durée minimale de six ans.
Ce nouveau texte s’ajoute aux droits de préemption du locataire qui existent déjà, notamment dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (en cas d’un congé pour vendre donné au locataire avec un préavis de six mois avant le terme du contrat) et l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (en cas de première vente de lots de copropriété d’un entier immeuble en cours de bail).
Marché
La configuration ou le fonctionnement du marché des immeubles de rapport ne se détache pas des autres compartiments du marché immobilier. En général, les investisseurs intéressés essentiellement par le revenu locatif se penchent particulièrement sur les taux de rendement. Ils recherchent des immeubles en bon état et correctement situés afin de limiter les coûts de travaux et les frais de gestion.
Méthodes d’estimation
Estimation en bloc
L’analyse du marché est la seule démarche qui doit guider l’expert. Elle prend en compte les intervenants, l’offre et la demande, les prix obtenus qui doivent être confrontés aux critères financiers et métriques.
L’étude implique l’utilisation de plusieurs méthodes d’estimation :
Capitalisation du revenu
Il est difficile de trouver des références comparables en tous points dans le marché étroit des immeubles de rapport. Une approche globale par capitalisation du revenu peut s’avérer très compliquée. Pour résoudre le problème lié à l’hétérogénéité des immeubles, il est conseillé d’utiliser des taux catégoriels plutôt qu’un taux global ou moyen de capitalisation.
Actualisation des cashflows
Cette méthode est préférée par les investisseurs anglo-saxons et quelques français pour les immeubles commerciaux. Elle convient parfaitement aux immeubles de rapport mixtes. Toutefois, elle ne permet pas d’appréhender de façon fiable les loyers bruts et les postes de charges pour raisonner sur les revenus nets à projeter dans le temps.
Comparaison
Elle s’opère par :
La comparaison au mètre carré développé hors œuvre pondéré, terrain intégré, qui demande un nombre significatif de références comparables en termes de situation, catégories, caractéristiques techniques, revenus, nature juridiques, etc.
La comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré. L’approche à l’unité intérieure de chaque catégorie de locaux est plus fiable que l’application globale d’un prix global DHOP.
- Compte à rebours
L’estimation par compte à rebours doit être utilisée à titre de vérification pour les immeubles qui peuvent intéresser les marchands de Biens dans un but de découpage.
Estimation lot par lot
Cette méthode se réalise dans une optique de copropriété. L’expert ne doit pas ignorer qu’il existe des contraintes juridiques liées au découpage d’un immeuble de rapport. La loi impose un diagnostic technique du bâtiment et des locaux, ainsi que l’établissement d’un état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Elle interdit la mise en copropriété des immeubles qualifiés dangereux, insalubres et dénudés de tout élément de confort.
- Cas d’un partage
- successoral
La mission d’estimation dans ce cadre est vraiment différente d’une estimation en bloc d’un immeuble de rapport. Il ne s’agit pas de réaliser une ventilation par lots de la valeur globale de l’immeuble déterminé en bloc. Le total des estimations par lot n’est pas égal à l’estimation en bloc.
Cette mission d’estimation lot par lot exige une démarche qui consiste à :
Visiter tous les locaux ;
Connaitre la surface précise de chaque local ;
Analyser l’état locatif en considérant les conditions particulières de chaque bail.
En principe, les locaux loués sont estimés par deux méthodes : la capitalisation du revenu constaté et la comparaison. L’estimation des appartements libres ou à estimer comme libres se réalise par la comparaison en excluant la capitalisation d’un loyer estimé.
- Cas d’une opération de valorisation immobilière par un professionnel
Etude technique
L’estimation lot par lot dans cette opération conduit l’expert à réaliser un diagnostic technique sur l’immeuble. Il doit considérer des facteurs importants de la valeur que sont les caractéristiques techniques des parties communes et l’état des parties qui deviendront communes et privatives.
L’étude technique est une obligation légale imposée au marchand de Bien qui peut en profiter pour :
Conforter sa décision d’acheter l’immeuble à découper et arrêter son offre ;
Rechercher et trouver la meilleure valorisation pour l’immeuble.
Elaboration de la grille des prix de vente
Concevoir la grille des prix de vente des appartements fait appel à plusieurs phases :
Déterminer le prix de vente moyen des appartements libres;
Appliquer le coefficient de pondération selon la situation particulière des locaux;
Prendre en compte les caractéristiques techniques de chaque local et les conditions d’occupation;
Vérifier la cohérence des résultats.
Divers locaux comme les boutiques, plateaux et bureaux demandent une estimation de chaque local à cause de la spécificité de leurs caractéristiques techniques et conditions d’occupation.
Conseil Perfia :
La valeur vénale d’un immeuble correspond-elle toujours à son prix de vente ?