Estimation du prix des locaux d’activité
Estimation du prix des locaux d’activité
L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) retient comme locaux d’activité les entrepôts destinés au stockage et à la distribution, les locaux PME/PMI regroupant toutes les fonctions de l’entreprise et les bâtiments mixtes servant d’activité à dominance tertiaire, particulièrement celles liées à la haute technologique.
Catégories de locaux d’activités et industriels
On distingue trois catégories de locaux nommées A, B et C qui respectent chacun des critères de fonctionnalité.
S’agissant des entrepôts, ces critères concernent la date de construction et de rénovation, la hauteur utile, la profondeur de l’aire de manœuvre, la sécurité-incendie, la résistance et planéité au sol, le chauffage-isolation.
Pour les bâtiments abritant des activités polyvalentes PME/PMI, il s’agit de la date de construction et de rénovation, l’accessibilité de plain-pied, la résistance au sol, l’importance des bureaux.
La catégorisation des locaux mixtes se fonde sur la date de construction et de rénovation, l’accessibilité de plain-pied, les baies de livraison, la hauteur, le nombre de niveaux, la résistance au sol, l’ascenseur, le monte-charge, le pourcentage de bureau.
Facteurs de la valeur
La qualité de la desserte, l’environnement et la consistance sont les paramètres principaux de la valeur.
Les locaux peuvent accueillir des activités spécifiques répondant à de grandes exigences qualitatives et devant faire l’objet d’une pondération adaptée au coût (par exemple une salle à l’abri de rayonnements nucléaires, production pharmaceutique nécessitant des zones stériles).
Les constructions polyvalentes « tertiarisées » ont des exigences équivalentes à celles des bureaux.
L’étude des locaux industriels de production se réalise en considérant les critères de l’utilisateur : adaptabilité et flexibilité du bâtiment, localisation géographique, comparaison avec des locaux neufs analogues, possibilité d’extension en termes physiques et réglementaires.
Méthodes d’estimation
Estimation par comparaison
La comparaison métrique au m2 couvert pondéré, terrain intégré, reste la méthode la plus utilisée. La pondération et la pertinence de la comparaison constituent les difficultés de la méthode.
• Les constructions polyvalentes ont pour local de référence le bureau. La pondération des locaux de production dépend de leur aménagement, elle est généralement inférieure à 1 et parfois supérieure à ce chiffre pour les locaux d’aménagements onéreux.
• Les immeubles abritant des activités d’industrie légère possèdent une surface de référence d’une hauteur sous poutre supérieure à 3,50 mètres, une portée de 10 mètres, une résistance au sol de 0,5 à 1t/m2, un chauffage adapté et un éclairage suffisant.
• Les usines d’industrie lourde doivent présenter une surface de référence d’une hauteur d’environ 7 mètres, une portée de 10 à 15 mètres avec une desserte par ponts roulants, un éclairage suffisant et une résistance au sol de 1 à 2 t/m2.
• Les bâtiments en étages ou en sous-sol doivent être pondérés (0,2 à 0,7), autant que les réserves ou magasins souvent aveugles (0,2 à 0,5). On retiendra une pondération entre 1,5 et 2 pour les bureaux et locaux sociaux selon leur aménagement.
• La pondération des locaux d’accompagnement (réserves, ateliers, magasins, entrepôts) dépend de la hauteur utile, de l’équipement et de l’utilité. Les coefficients généralement retenus sont compris entre 0,3 et 0,8.
Méthode par capitalisation du revenu
On l’utilise pour les ensembles loués et par recoupement pour ceux occupés par l’utilisateur. L’expert doit analyser au préalable la qualité du preneur, le niveau locatif par rapport au marché, ainsi que sa pérennité en fonction des caractéristiques des bâtiments. Les taux de capitalisation dépassent souvent 10% à cause d’une prime de risque élevée exigée par les investisseurs.
Estimation par sol et construction
Cette méthode est appliquée sur des marchés peu actifs pour des constructions anciennes avec une importante décote sur le bâti pour raison de vétusté et d’obsolescence.
On l’applique également pour les locaux neufs ou récents sur la base du prix de revient. Dans ce cas, la valeur vénale et la valeur d’utilisation doivent être proches. A défaut, il faut retenir un coefficient d’abattement important pour immobilisation.