La rédaction du rapport d’expertise immobilière
La rédaction du rapport d’expertise immobilière
La rédaction du rapport d’expertise respecte des exigences de formalisme. En plus d’être clair et précis, le rapport doit en principe présenter un contenu axé sur certains éléments.
Principales parties du contenu d’un rapport d’expertise foncière
Ces parties sont structurées en différents titres :
Mission
Cette partie présente notamment :
• La mission de l’expert ;
• L’identité du client ;
• La date et nature de la visite ;
• La date de la valeur ;
• Les hypothèses de travail retenues et les valeurs définies ;
• La liste des documents et informations fournie par le client à l’expert ;
• L’identification des biens à évaluer avec leur référence cadastrale si possible ;
Clauses de non-publication et d’utilisation
Les experts introduisent dans leur rapport, conformément aux recommandations de TEGOVA et aux pratiques professionnelles, des clauses qui limitent leur responsabilité en cas de publication de leur étude ou de leur utilisation partielle à des fins n’entrant pas dans le cadre convenu.
Certaines clauses sont libellées comme suit : « Le mandant ne peut utiliser le rapport d’expertise de façon partielle en isolant telle ou telle partie de son contenu ».
Situation juridique du Bien
Elle mentionne le régime de propriété ou la nature juridique du bien ou du droit (propriété pleine et entière, indivision, concession, construction sur terrain d’autrui, location, contrat de crédit-bail, division en volume, immeuble détenu par le biais de titres d’une société civile ou commerciale, etc.).
Situation géographique
Elle indique la situation de l’immeuble en précisant la ville et le quartier ainsi que sa situation particulière en rapport avec les voies de desserte et les moyens de transport.
Description du Bien
C’est la présentation succincte du terrain et des constructions portant sur la consistance, distribution, période de construction, caractéristiques architecturales, équipements, gros et seconds œuvres, surface, état, annexes.
Réserves sur l’environnement et la contamination
Il ne revient pas en principe à l’expert immobilier d’apprécier ou de chiffrer l’incidence des risques environnementaux (pollution des terrains, contamination des sols et des bâtiments). Cependant, il peut avertir son mandant de tels risques si l’étude générale sur le secteur le révèle, et lui conseiller les services de spécialistes compétents dans le domaine.
Situation urbanistique et administrative
Il s’agit des informations relatives à la constructibilité, au classement ou zoning, aux servitudes publiques et projets pouvant affecter le bien. Ces données sont des renseignements publics fournis par les services administratifs par voie orale ou par consultation de documents.
Situation locative
Elle précise si l’immeuble, à la date de l’expertise, est :
• Vacant,
• Occupé par son propriétaire, un tiers à titre gratuit, avec ou sans titre,
• Occupé à titre onéreux avec des baux de conditions diverses.
Appréciation qualitative
On l’exprime sous forme synthétique ou en énumérant par exemple les avantages et inconvénients du site, les facteurs valorisants et dévalorisants.
Etude du marché
Il s’agit d’une étude de marché résumée des Biens comparables. Les rapports d’expertise ne comportent pas en principe d’éléments de référence. Si le mandant le souhaite et s’engage à respecter le principe de confidentialité, l’expert peut exposer verbalement certains éléments après le dépôt du rapport.
Evaluation
Sous ce titre, on expose les méthodes choisies en justifiant le choix des bases retenues à partir du marché. On présente de manière plus ou moins détaillée les calculs découlant de ces méthodes, ainsi que les chiffres retenus.
Dans les avis ou révisions sur dossier, les rapports d’expertise résumés ou ceux portant sur des groupes d’immeubles très nombreux, les calculs détaillés ne sont pas inscrits.
Conclusions
Elles rappellent l’estimation retenue et les valeurs hors droits de mutation et frais d’inscription, et hors TVA ou non. Les conclusions peuvent comporter des réserves liées au Bien, à son utilisation actuelle ou future et le marché dans lequel il se situe.
Elles doivent également contenir le régime fiscal du mode de cession retenu (cession de droits, de parts ou d’actions, opération d’apport, vente direct, etc.).
Les annexes
Les annexes contiennent des documents qui ne nécessitent pas d’être retranscrits dans le corps du rapport proprement dit. Il s’agit par exemple des plans, photographies, états locatifs ou baux, états de charges locatives et des documents d’urbanisme disponibles. Elles comprennent souvent des réserves relatives à des informations qui restent impossibles à vérifier.
Cas des immeubles situés à l’étranger
Pour les immeubles situés à l’étranger, l’expert peut traduire en français le rapport généralement rédigé dans une langue étrangère. Il précisera la langue du rapport original qu’il annexera à sa traduction. Le rapport original est le seul opposable, sauf s’il est reproduit par un traducteur assermenté.
La devise utilisée pour l’estimation de la valeur de l’immeuble doit être précisée autant que le cours de change et sa date s’il y a conversion de monnaie.
L’expert doit également inscrire une note d’explication dans le corps du rapport ou dans un document l’accompagnant pour indiquer les critères utilisés pour l’évaluation, très souvent différents de ceux employés en France.