Evaluation de la valeur d'un terrain

Parmi de nombreux critères, le terrain constitue une des caractéristiques essentielles
de la valeur d’un Bien immobilier . Plusieurs critères, notamment physiques,
permettent d’apprécier sa valeur.

Facteurs physiques du terrain

Configuration

On examine simultanément la taille du terrain, le bâti et l’urbanisme, ainsi que le fait de savoir s’il est constructible ou non constructible, si c’est un terrain agricole ou une exploitation forestière. Sa forme doit avoir une certaine régularité, le linéaire façade sur voie est un élément dont l’importance doit être précisée.

L’expert va apprécier la valeur des terrains au regard de la profondeur par rapport à la voie viabilisée. Celle d’un tènement unique doit être raisonnée en fonction d’un prix moyen en l’état, déterminé à partir d’un calcul à rebours qui inclut le coût de viabilité, indépendant de la forme

Relief

Deux éléments permettent d’apprécier ce paramètre :

Le coût de la viabilité et de la mise en place des constructions nécessitant parfois la réalisation d’ouvrages spécifiques (pompes de relevage, murs de soulèvement, fondations spéciales).
L’agrément ou le désagrément qui découle du relief.

Sous-sol

La qualité du sous-sol est un facteur important dont l’appréciation se réalise souvent avec la contribution de techniciens spécialisés. Trois critères essentiels sont pris en compte :

La nature du sous-sol :

(Elle se situe sur la capacité du terrain à accueillir une construction, capacité qui dépend de la résistance et de la stabilité de ses constituants. Les terrains se classent en trois grandes catégories )

Incompressibles et inaffouillables, constitués de roches dures, ils peuvent supporter des ouvrages lourds mais souvent couteux à cause de la dureté du sol.

Incompressibles mais affouillables, n’accueillant que des ouvrages de faible ampleur.

Compressibles, sol de faible résistance nécessitant des fondations très larges (radiers) ou très profondes (puits ou pieux).

Le degré de pollution du sol :

Des terrains, notamment ceux d’anciennes zones industrielles, peuvent avoir des sous-sols contenant diverses pollutions (métalliques, minérales ou organiques). Le coût de la dépollution établi par un audit environnemental du site s’impute en principe sur la valeur foncière.

La qualité agronomique :

Les caractéristiques du sous-sol, notamment la composition physique (texture et structure) et chimique du terrain influencent fortement la valeur agricole des terres.

Elément d’équipement

La viabilité d’un terrain est l’élément prépondérant de sa valorisation. Sa mise en valeur s’opère par des équipements permettant de réaliser une viabilité primaire appliquée aux réseaux périphériques et une viabilité secondaire qui dessert les constructions à partir des réseaux primaires.

Encombrement

Dans la méthode analytique d’estimation par sol et constructions, la valeur d’un terrain peut faire l’objet d’un abattement pour encombrement.

Un terrain abritant des constructions vétustes et obsolètes bénéficie d’un coefficient d’abattement maximum à cause du coût des travaux de démolition et de remise en état pour un terrain « prêt à construire ». En revanche, l’abattement ne se justifie plus à l’achèvement d’une construction répondant parfaitement aux besoins.

Charge foncière

La charge foncière dans le bilan d’un promoteur comprend l’ensemble des coûts supportés pour réaliser l’immeuble qui constitue le produit fini. Elle s’exprime en euros / m² HON, voire en euros / m² up et intègre les coûts destinés à produire un terrain « prêt à construire ».

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