Qu’est-ce que la valeur locative conventionnée ?
Qu’est-ce que la valeur locative conventionnée ?
Les conditions de logement de la population,en particulier celles de la frange la plus démunie, constituent un motif d’intervention des pouvoirs publics qui ont institué divers régimes au fil des ans. Quelles sont les conséquences pour la valeur du Bien ?
Régime de la loi du 1er septembre 1948
Ce régime a été institué au lendemain de la guerre pour permettre un retour au droit commun de la fixation du montant du loyer. Son champ d’application s’est restreint au cours des années pour ne concerner que des logements spécifiques dans quelques grandes villes.
Le calcul de la surface corrigée se détermine à partir de la surface réelle de chaque local, pondéré selon la nature des pièces. Les coefficients sont de 1 pour les pièces principales, 0,9 pour les pièces secondaires et 0,6 pour les annexes. Le résultat est égal à la surface utile.
On obtient la surface corrigée en appliquant à chaque surface utile du local un coefficient qui constitue la moyenne arithmétique de trois correctifs :
Eclairement (1 à 0,6),
Ensoleillement (1,1 à 0,6),
Vues (1,1 à 0,8).
On affecte au résultat corrigé un correctif d’ensemble qui pend en compte la moyenne d’un coefficient d’entretien du local et celui de la situation ou de l’emplacement. Au résultat, on ajoute des équivalences superficielles générées par les éléments d’équipement installés par le propriétaire.
Le montant du loyer s’établit à partir d’un barème annuellement actualisé qui détermine le prix des dix premiers mètres carrés de surface corrigé et celui de chaque mètre carré suivant.
Régime de la loi du 6 juillet 1989
Loyer d’origine
Ce loyer est fixé librement entre les parties, qu’il s’agisse de locaux neufs, vacants ou des premières locations.
Loyer révisé
La révision est plafonnée par l’indexation sur l’évolution de l’indice ICC, sa moyenne sur quatre trimestres et l’indice de référence des loyers de l’INSEE depuis le 1er janvier. Le loyer se révise normalement quand c’est prévu dans le bail.
Loyer de renouvellement
En principe, la hausse du loyer est limitée aux variations de l’Indice de Référence des Loyers.
On peut y déroger quand il s’agit des loyers manifestement sous-évalués établis par référence au loyer habituellement constaté pour les habitations comparables dans le voisinage.
La recherche de références se limite à 3 et au plus à 6 pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Les références doivent comprendre un grand nombre d’éléments de comparaison avec des mentions obligatoires (nom de la rue, ascenseur, surface habitable, nombre de pièces, etc.). Les éléments ne doivent pas faire l’objet d’un changement de locataire pendant 3 ans.
On applique la majoration sur l’ensemble de l’intégralité de la différence entre le loyer de référence et le loyer en vigueur, sauf dans l’agglomération de Paris où elle est limitée à la moitié.
Locations en meublé
Les droits du locataire ont été renforcés par le régime des locations en meublé prévu par l’article L. 632-1 du CCH. Le locataire bénéficie d’un bail d’une durée minimum d’un an assorti de motif de congé comparable à la location nue si le meublé constitue sa résidence principale.
Loyers conventionnés
Les loyers d’habitation conventionnés ou réglementés sont issus de conventions qui plafonnent le montant des loyers ou limitent l’accès aux logements à une catégorie de la population aux revenus modestes. Ils comprennent plusieurs types de logements classés en fonction des modalités de financement.
Le loyer fixé à l’origine évolue en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction. Le montant des loyers est en général inférieur au loyer de marché avec une modulation très faible selon la localisation.
Facteurs de variation de la valeur locative
Ils portent sur :
La localisation,
Le type de logement,
La consistance,
La durée d’occupation.