Comment déterminer la valeur vénale d'un entrepôt ?
L’entreposage couvre l’ensemble des activités pratiquées entre la production et la commercialisation.
Aujourd’hui, ces activités dépassent le simple cadre de l’entreposage pour prendre en compte le transport, le stockage, l’assemblage déballage, le groupage dégroupage, la préparation des demandes, la distribution, la livraison.
Comment se réalise l’expertise des entrepôts ?
Elle doit obéir à deux points principaux portant sur :
Marché
L’entrepôt logistique est un produit de rendement qui génère rarement des plus value. Les critères de choix prennent en compte la localisation, les prestations et la sécurité du cash-flow basée sur la solidité financière du preneur, la durée ferme du bail, la capacité d’adaptation et d’évolution des locaux à la fonction.
Les investisseurs sont intéressés par une rentabilité élevée qui dépend de la pérennité prévisible du revenu. Les baux fermes de 9 ans présentent des rendements proches de 7,5 à 9 %, tandis que ceux à sortie triennale ont des rendements pouvant dépasser 10%.
Produits
On a divers produits classés selon leur âge :
- Entrepôts anciens, de petite taille et situés en périphérie des villes, dont la valeur se rattache principalement à leur situation parfois la réalisation d’ouvrages spécifiques (pompes de relevage, murs de soulèvement, fondations spéciales).
- Constructions des années 1970-1980, de bonne qualité, mais souffrant d’un défaut de flexibilité et d’un équipement incomplet
- Bâtiment de nouvelle génération, répondant aux normes internationales et aux exigences de production avec une gestion informatique centralisée
Réglementation
La construction des entrepôts exige une autorisation d’exploiter relevant d’Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE), avec une autorisation spécifique pour stocker les produits. L’autorisation comprend un dossier technique instruit par les services de la préfecture qui examinent l’impact sur la sécurité, l’environnement et la circulation.
Facteurs de la valeur
Situation géographique
On distingue les grandes plates-formes logistiques définies comme de grands centres de distribution régionaux, nationaux ou internationaux et les entrepôts de petites dimensions destinés à la distribution de proximité.
L’élément important dans les parcs logistiques est la desserte qui concerne les routes, autoroutes et à moindre degré, les voies ferrées. Les zones situées près des bassins d’emploi, du client final et des sites de production sont les préférées.
Consistance des locaux
Les bâtiments doivent correspondre aux prescriptions se rapportant aux caractéristiques du stockage sur palettes.
Les quais doivent être de 1 à 1,5 m équipés de niveleurs et sas d’étanchéité, les locaux isolés, chauffés par aérotherme et comprenant une sécurité incendie par sprinklers, des vidéos, détecteurs et contrôles d’accès.
Une grille de Cotation des Entrepôts Logistiques a été élaborée par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) en collaboration avec des professionnels et experts.
Trois catégories d’immeubles ont été définies en fonction de 23 critères :
- Catégorie A : Répondant à 13 critères impératifs sur 14 et 9 facultatifs sur 12
- Catégorie B : Remplissant 10 critères impératifs et 8 facultatifst
- Catégorie C : En dessous des nombres minimaux d’impératifs
Les méthodes d’estimation
La méthode par le revenu
Selon le décret du 30 septembre 1953, les entrepôts constituent des locaux commerciaux monovalents dont le loyer est plafonné lors du renouvellement du bail.
Le choix du taux de rendement qui demande un examen préalable du bail est fonction du site et de la qualité des aménagements, du locataire et des clauses du bail. Les rentabilités recherchées sont élevées : 7,25 à 8,50 % pour les entrepôts récents et plus de 10 % pour les anciens. On peut réaliser une estimation par actualisation des cash-flows sur la durée d’un bail.
Estimation par comparaison métrique
- Le terrain
On prend en compte la qualité des aménagements, de la clôture et de la taille du terrain par rapport au bâti en intégrant la constructibilité résiduelle si elle est utilisable à brève échéance.
- Les bâtiments
On utilise de moins en moins la pondération des locaux qui doit être simple, lisible et basée sur le critère de l’utilité. Le mètre carré de référence est l’entrepôt de hauteur type. La pondération des bureaux aménagés se situe entre 1,5 et 2, celle des locaux sociaux et d’accompagnement est entre 1 et 1,5. Les locaux en mezzanine sont pondérés à moins de 0,5.
La valeur d’utilisation et le coût de reconstitution
Cette approche permet de déterminer une enveloppe maximale de prix sur un site précis en considérant la valeur foncière des aménagements, du coût de construction et de tous les frais et honoraires. On l’utilise à titre de recoupement pour les constructions récentes et les sites ayant une disponibilité foncière.
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