Comment estime-t-on la valeur d’un bâtiment ?
Comment estime-t-on la valeur d’un bâtiment ?
L’évaluation de la valeur des immeubles bâtis nécessite une bonne analyse de l’état des constructions et une connaissance des méthodes d’appréciation du prix de revient et du coût des travaux courants. Dans certains cas, l’expert peut avoir recourt aux compétences de techniciens spécialisés (ingénieurs, architectes, etc.).
Facteurs de la valeur vénale d’une construction
Architecture et gros œuvre
L’analyse doit porter sur :
• Les fondations
Ce sont les ouvrages du gros œuvre situés sous la surface de nivellement destinés à assurer l’ancrage des constructions et à éviter les mouvements transversaux de sol.
• Le système porteur
Il comprend des éléments verticaux et horizontaux assurant la solidité et l’étanchéité de la construction.
Dans les constructions anciennes, ces deux fonctions sont mêlées dans une élévation porteuse présentant une maçonnerie épaisse avec des ouvertures de petite taille.
Les constructions contemporaines ont un remplissage comprenant des matériaux composites qui assurent l’étanchéité (le clos) et répondent aux exigences actuelles d’isolation thermique et phonique.
• Les charpentes et couvertures
Ces ouvrages assurent la conservation de la construction en assurant son étanchéité. Les couvertures traditionnelles se composent d’une charpente en bois avec des tuiles ou ardoises dont la performance varie selon les zones climatiques. En général, ces matériaux peuvent tenir au moins cinquante ans et atteindre cent ans s’ils sont bien entretenus.
Second œuvre
Il s’agit de l’ensemble des prestations intérieures qui concernent :
Les murs de cloison, conçus en briques creuses ou en panneaux préfabriqués ;
Les sols, recouverts soit de parquets disposés sur des lambourdes, soit de carrelages scellés sur chape ou collé après ragréage ;
La menuiserie et la vitrerie, qui obéissent à des normes de qualité et de sécurité. Ce poste touche aux ouvrages intérieurs qu’extérieurs du bâtiment (portes, fenêtres, etc.)
Équipements
Bâtiments résidentiels :
Installation électrique ;
Plomberie et sanitaires;
Chauffage;
Ascenseur et monte-sage;
Vide-ordure, câblages (TV, réseaux privés), dispositifs de sécurité (vidéophone, parlophone, digicode, etc.);
Equipements en rapport avec la domotique.
Bureaux :
Ils comprennent des équipements complets qui s’inscrivent dans la maitrise des coûts d’exploitation, profitant à la fois aux propriétaires et utilisateurs. Le coût d’exploitation influencé par les choix d’aménagements et d’équipements peut être calculé soit au m² utile, soit au nombre d’utilisateur.
Diagnostic technique
L’expertise doit pouvoir déceler les principaux défauts de conception autant que les sinistres générés. L’analyse devra principalement se porter sur la solidité et l’étanchéité de l’édifice.
• Solidité de la construction
La solidité de l’immeuble peut être mise à mal par des anomalies affectant les fondations ou la structure porteuse. Les désordres se traduisent généralement par des fissurations qui entraînent des réparations parfois profondes et coûteuses.
• Etanchéité
Les défauts d’étanchéité peuvent se présenter sur les façades comme sur la couverture. Les infiltrations d’eau surviennent au niveau des fissures et provoquent des altérations des bétons et des dégâts intérieurs.
Incidence des travaux sur la valeur vénale
L’estimation de la valeur des Biens anciens se réalise par comparaison avec des Biens similaires et également par référence aux logements neufs et rénovés. L’expert doit rechercher le coût des travaux qui permet de remettre à niveau la qualité du Bien afin d’atteindre les références de sa strate.
Vétusté et obsolescence
• Vétusté
La vétusté résulte de l’évolution dans le temps des constituants d’une construction. Elle mesure la perte de valeur subie par l’immeuble en raison de son âge, de son état d’entretien et des réparations effectuées.
Sa détermination n’est pas aisée à cause de l’hétérogénéité des durées de vie des diverses composantes du bâtiment. Une méthode consiste à privilégier l’âge de la construction et sa durée de vie théorique.
• Obsolescence
Elle concerne le style architectural, les matériaux utilisés, la distribution et les équipements. L’obsolescence qui s’oppose à la modernité traduit l’évolution des techniques, besoins et goûts. On l’exprime par un abattement affectant la valeur intrinsèque nommée coefficient d’immobilisation.
Connaissance des coûts
Les informations concernant les coûts de construction sont précieuses pour l’expert. La détermination du prix de revient se réalise par des méthodes synthétiques étayées par des bases de données établies par l’administration (DAEI), les professionnels du secteur bâtiment (FPC, bureaux d’études) ou par l’expert lui-même habitué aux missions pour les opérations de promotion immobilière.
Des indications sous forme d’indices permettent de suivre l’évolution des prix et coûts (Index Bâtiment national BT01, ICC).