Pourquoi expertiser la valeur d’un chateau
Pourquoi faire expertiser la valeur vénale d’un château ?
Un château est classé dans les Biens d’exception. C’est une vaste habitation qui comprend généralement d’importantes annexes bâties, le tout situé au milieu d’un domaine plus ou moins étendu destiné en partie à son agrément ou à un parc.
Le terme château cache souvent des constructions dont l’appellation (castel, manoir, forteresse, bastide, château fort, etc.) varie en fonction des régions, de la taille et des caractéristiques des bâtiments. Son expertise fait appel à savoir faire particulier.
Facteurs physiques de la valeur
Usage
Le château est à l’origine une habitation conçue pour une famille et son personnel. S’il est détourné de son usage d’habitation monofamiliale pour servir d’hôtel, de maison de retraite, ou d’autre chose, il ne relève plus du marché des châteaux mais de celui de sa nouvelle destination.
Il est valorisant de transformer un château en siège d’une activité économique, mais cette valorisation est généralement modérée à cause des importants travaux d’adaptation à réaliser pour son aménagement et son fonctionnement.
Situation
Pour des raisons défensives, la plupart des châteaux médiévaux sont situés sur une butte naturelle ou artificielle (motte), souvent près d’un gué ou d’un pont dont il contrôle l’accès. Ils ont très peu de terrain attenant, contrairement à ceux construits à partir du XVIe siècle qui disposent de davantage de terrain et sont préférés des acheteurs.
Etat
Pour un château en mauvais état, il est prudent de faire chiffrer approximativement les travaux nécessaires à sa sauvegarde avant de l’estimer. Dans la plupart des cas, les travaux de rénovation valorisent nettement moins le bâtiment que son prix de revient, de telle sorte qu’il est impossible d’estimer un château récemment acheté par la formule :
Valeur = Prix d’achat + Frais et Coût de rénovation.
Epoque et style architectural
Ces facteurs essentiels permettent de constituer les catégories de châteaux qui ont une grande influence sur la décision d’acheter, et donc dans la formation du prix.
La taille
La taille d’un château impacte sa valeur qui augmente en fonction de la grandeur de l’habitation et de son espace. Cependant, un petit château peut valoir plus cher qu’un grand en raison du poids des charges. Le seuil qui varie selon l’intérêt architectural, l’état, la situation, etc., se situe généralement entre 700 et 1 000 m² développés hors œuvres pondérés, annexes exclues.
Annexes bâties
Elles valorisent le château si on peut les vendre séparément ou si elles permettent d’assurer un revenu de location. Elles peuvent être un facteur de dépréciation si elles sont très importantes, compte tenu des frais d’entretien.
Parc
Les acheteurs potentiels préfèrent la présence d’un grand terrain ou parc. On ne peut définir une surface minimale nécessaire pour ce type d’espace, mais l’agrément qu’il crée reste l’élément essentiel autant que l’atmosphère calme et paisible qui doit régner dans et autour du domaine (absence de nuisances extérieures sonores, olfactives ou visuelles).
Facteurs juridiques et économiques
Régime des monuments historiques
Un château classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire est reconnu comme présentant un intérêt historique, architectural ou esthétique exceptionnel. Cette reconnaissance valorise les châteaux concernés qui se vendent plus chers que ceux qui ne sont ni inscrits, ni classés.
Droit de l’urbanisme
La constructibilité de certaines parcelles pouvant être détachées du parc pour être urbanisées sans nuire au surplus constitue un facteur valorisant.
Bail
Si le parc est inclus dans un bail rural, cela peut constituer un facteur dévalorisant à cause éventuellement du passage d’animaux, des nuisances sonores et olfactives, etc. L’estimation des châteaux de domaines viticoles relève des méthodes d’estimation de la vigne.
Marché
En France, il y a en moyenne autant de châteaux que de communes. Certaines en abritent plusieurs, d’autres n’en ont pas du tout. On compte annuellement à peine un millier de ventes comprenant des demeures qui ne correspondent pas totalement aux critères de château. Le marché est donc très restreint, imparfait, régional ou national et non local.
Méthode d’estimation
Château servant de siège à une activité économique
Quand on transforme un château pour en faire le siège d’une activité économique, il sort du marché des châteaux pour entrer dans celui de la catégorie considérée. On applique alors les méthodes d’estimation qui conviennent au secteur concerné (clinique, hôtel, colonie de vacances, etc.).
Estimation par comparaison
Points de comparaison
L’exploitation des points de comparaison pose quelques difficultés : la première est d’en disposer, ce qui n’est pas évident à cause du marché qui est très étroit. La recherche doit donc s’élargir dans l’espace pour dépasser le cadre local.
La deuxième difficulté concerne l’interprétation des points de comparaison. L’expert peut disposer aisément de nombreux éléments : prix et date de vente, consistance, état du Bien vendu, etc. Mais des données essentielles resteront toujours inconnues et exigeront des recherches complémentaires.
• Comparaison au m² hors œuvres pondérés, parc intégré
Elle consiste à effectuer une pondération simple sans tenir compte des annexes. C’est un calcul de surface qui permet d’indiquer la catégorie du château par rapport à sa taille, les points de comparaison n’étant valables ou utilisables que dans la même catégorie.
• Comparaison globale
Cette méthode préférée de nombreux professionnels se base sur la connaissance du marché et sur la difficulté d’interpréter les points de comparaison. Elle combine les principes généraux de l’analyse comparative et la connaissance générale de l’expert par rapport aux fourchettes de prix couramment constatés pour les châteaux ordinaires. L’unité de mesure est le château et non le mètre carré.
• Valorisation des annexes
Les annexes bâties occupent souvent une surface largement supérieure à celle du château lui-même. Certaines d’entre elles (ferme du château, maison du jardinier, logements d’ouvriers agricoles) peuvent avoir une valeur, car pouvant servir de résidences secondaires ou saisonnières (régions touristiques).
Un minimum d’annexes valorisantes est suffisant et préférable que de nombreuses dépendances qui peuvent être une source de dépréciation par leur coût d’entretien. Les annexes non bâties comme les parcelles constructibles ou les prairies humides constituent des éléments de valorisation.
Les méthodes telles que l’estimation par capitalisation du revenu, par sol et construction et par prix de revient à partir d’un prix d’achat récent (quelques années) sont à exclure.
Conseil Valurias pour les acheteurs de château
Quelle démarche suivre quand on veut acheter un château ?