Estimation immobilière par capitalisation du revenu
Estimation immobilière par capitalisation du revenu
L’estimation par capitalisation du revenu est une méthode d’estimation immobilière qui repose sur le constat que la valeur d’un Bien est liée au revenu qu’il procure ou peut procurer.
Notions
La définition de certains concepts est nécessaire pour bien appréhender la méthode.
Taux de capitalisation
Ce taux est le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale. En cas de transaction, on fait référence au prix constaté plutôt qu’à la valeur vénale de l’immeuble.
Le taux de capitalisation brut est le rapport entre le revenu annuel brut et le prix (valeur vénale).
Le taux de capitalisation net constitue le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut sans les charges supportées par le propriétaire) et le prix.
Le taux de capitalisation brut est supérieur à celui de capitalisation net, appliqué au revenu net.
Taux de rendement
Le taux de rendement est le rapport entre le revenu (brut ou net) et le prix de revient comprenant les frais. Ce taux est l’approche d’un investisseur qui compare le revenu d’un immeuble au montant à décaisser (prix et frais) pour l’acquérir.
Application de la méthode
Détermination du revenu et du taux
Revenu
Par pragmatisme, la méthode d’estimation par capitalisation du revenu utilise traditionnellement les revenus bruts plutôt que les revenus nets.
Le revenu brut d’un immeuble est constitué du loyer, hors taxes et hors charges locatives. Le revenu net est le montant qui revient au propriétaire après le paiement des charges non remboursées par le locataire.
• Taux
L’estimation du patrimoine des sociétés faisant appel public à l’épargne se réalise par l’utilisation du taux net déterminé grâce aux éléments comptables fournis par le propriétaire ou gérant, conformément aux directives de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Le taux de capitalisation entre dans l’estimation de l’immobilier d’habitation. Le taux de rendement permettant de déterminer une valeur ou estimation droit compris, est généralement utilisé pour l’immobilier d’entreprise.
La détermination du taux doit découler de l’analyse du marché, sans forcément appliquer des barèmes ou moyenne ou faire référence à des taux d’intérêt. Les taux diffèrent selon la nature et la situation du Bien immobilier.
Revenu et niveau du marché
L’application de la méthode varie en fonction du niveau du revenu par rapport au marché :
Si le loyer est inférieur au niveau du marché, on se réfère à la législation applicable pour l’ajuster ;
S’il est supérieur au niveau du marché, le risque de baisse du revenu doit conduire l’expert à utiliser un taux approprié pour capitaliser le revenu de marché lors de l’estimation de l’immeuble. Il y ajoutera une somme correspondant à la valeur actuelle du surloyer pendant la période prévisible de paiement ;
S’il se situe au niveau du marché, il faut ajuster le taux dans la fourchette fournie par les références en considérant les caractéristiques spécifiques de l’immeuble.
Biens estimés par capitalisation
Par définition, la méthode d’estimation par capitalisation du revenu s’applique aux immeubles qui procurent un revenu (habitations, bureaux, boutiques, etc.).
Nous ne conseillons pas, par contre, de l’appliquer pour l’estimation des locaux libres étant donné qu’il est peu probable qu’un investisseur achète ce type de local.
La technique doit être confortée dans la mesure du possible par une autre méthode, en principe par la méthode comparative.
Avantages et limites
Avantages
La méthode par capitalisation du revenu s’emploie pour les immeubles loués ou susceptibles d’être loués au même titre que la méthode par actualisation des cash-flows. Mais en pratique, la capitalisation par revenu est plus simple à appliquer que la méthode par actualisation, aussi bien dans la recherche des références nécessaires que dans les calculs mathématiques.
Limites
La technique s’appuie sur les loyers qui restent souvent difficiles à apprécier. Une autre faiblesse porte sur le taux, la fiabilité de la méthode par capitalisation est moins bonne pour les Biens qui relèvent des taux faibles que pour ceux relevant de taux élevés.
Les méthodes d'évaluation immobilière :
- L’expertise par comparaison
- Le bilan promoteur
- L’actualisation des cash flow
- La méthode indiciaire
- Les méthodes spécifiques
- L’estimation lors d’une expropriation