Évaluation de la valeur vénale d’une exploitation agricole
Evaluation de la valeur vénale d’une exploitation agricole
Pour évaluer les évaluer la valeur des terrains en général et les exploitations agricoles en particulier, les experts emploient diverses méthodes. En général, la méthode d’estimation par comparaison est privilégiée lors de l’expertise.
Estimation des exploitations agricoles libres
On peut utiliser deux méthodes d’estimation axées sur :
Les exploitations entières
On emploie la méthode par comparaison directe qui consiste à appliquer globalement à l’exploitation à estimer, bâtiments compris, un prix moyen à l’hectare tiré de l’analyse des points de comparaison : c’est le prix à l’hectare logé.
La méthode exige préalablement un nombre suffisant de références récentes et des points de comparaison réellement comparables.
L’estimation peut également se faire à partir des éléments constitutifs. C’est une autre méthode d’estimation par comparaison qui s’applique aussi bien aux parcelles hétérogènes qu’aux exploitations entières. Les parcelles ou groupes de parcelles sont réparties en fonction de leur qualité.
Les parcelles et groupes de parcelles homogènes
L’estimation de ces Biens, qui est beaucoup plus aisée, se réalise par comparaison directe. La valeur des Biens à estimer se détermine par référence aux prix constatés pour d’autres Biens comparables présentant les mêmes caractéristiques (accès, qualité agronomique, ordre de grandeur de surface, etc.) et situés à proximité ou dans la même région agricole.
Il est difficile de trouver des Biens comparables en tous points. Des corrections doivent être opérées en tenant compte des avantages et inconvénients des parcelles qui servent de référence et des différences de potentialités de celles à estimer.
La comparaison se fait ente les prix à l’hectare et doit analyser chaque point avec précision pour écarter des ventes non significatives. Il faut donc faire référence à plusieurs ventes et non à une seule pour éviter que l’analyse soit incomplète.
Estimation des exploitations agricoles louées
Elle est réalisée à partir de :
La comparaison directe
Cette méthode est envisagée quand toutes les références réellement comparables sont réunies, ce qui est rarement le cas. En pratique, la comparaison directe avec d’autres exploitations agricoles louées est moins utilisée que les autres méthodes d’estimation.
La valeur libre
La valeur libre
L’estimation à partir de la valeur libre consiste à faire une première estimation de l’exploitation comme si elle était libre, puis à appliquer un abattement pour occupation qui s’obtient en se référant :
• Au barème indicatif de la valeur vénale des terres qui indique des valeurs de terres libres et de terres occupées selon chaque région.
• Aux études statistiques de la SCAFR/SAFER
Pour les petites exploitations de polycultures-élevage, l’abattement pour occupation ne peut être inférieur à 25%, même à l’approche de la fin du bail. En cours de bail, il peut atteindre 30% et s’élever davantage pour une exploitation bénéficiant d’un bail à long terme (18 ans ou plus).
La capitalisation du revenu
La méthode d’estimation par capitalisation du revenu consiste à capitaliser le revenu perçu par le propriétaire à un taux adapté. En principe, l’estimation porte sur le revenu net qui s’obtient par la soustraction des charges du revenu brut. Le choix du taux de capitalisation est basé sur l’analyse d’autres ventes de Biens loués comparables.
En réalité, il est difficile de déterminer le revenu net d’une exploitation louée et de calculer le taux de capitalisation tiré de la vente des exploitations devant constituer les points de comparaison. La référence au revenu brut est par contre pratique, les fermages et les prix de vente des exploitations étant connus.
Les taux restent cependant faibles dans les deux cas et une erreur ou une légère variation dans leur choix cause une variation importante de l’estimation, ce qui demande une grande prudence dans l’utilisation de la méthode. Les experts préfèrent l’employer à titre de recoupement.
Cas spécifique des vignobles
Les facteurs de la valeur
L’appellation
Principal facteur de la valeur des vignes, l’appellation véhicule la qualité et les perspectives de vente du vin. Il est donc important de la vérifier en consultant le cadastre viticole.
• L’âge de la vigne
En principe, une vigne peut fournir du raisin pendant plus de 40 ans si elle est bien entretenue.
• Les facteurs économiques
Il s’agit des conditions d’exploitation (fermage, faire-valoir direct, etc.), le mode de commercialisation (vente directe en bouteilles, vente par intermédiaire de coopérative, etc.), les stocks en cave et les récoltes sur pied.
• D’autres facteurs
- L’expert prendra en compte l’état sanitaire de la vigne, le pourcentage des pieds manquants, les facilités d’exploitation, etc.
Les méthodes d’estimation
On ne déroge pas à la méthode par comparaison dans ce cas spécifique. Il y est par contre difficile de mettre en œuvre l’estimation par le revenu.
Démarche particulière dans l’expertise rurale
L’expertise des exploitations agricoles présente des spécificités qui accompagnent l’opération :
• Collecter les documents (extrait de la matrice cadastrale, plan cadastral, titre de propriété, bail, etc.);
• Utiliser la cartographie (si la propriété est vaste, se référer au tableau d’assemblage ou à la carte de l’IGN);
• Visiter les terres et bâtiments. L’expert procède à l’analyse granulométrique et chimique des terres (texture, structure et richesse du sol). Il réalise le croquis des bâtiments sans nécessairement calculer la surface de chacun, mais en fournissant certaines informations : nature des matériaux, équipements, état, etc.;
• Analyser les comptes de gestion qui dévoilent les rendements des différentes productions durant les années précédentes;
• Prendre en compte les informations fournies par les parcelles ou lieudits;
• Observer la végétation cultivée qui donne des indications sur la qualité agronomique du sol et la végétation spontanée (mauvaises herbes, haies, bois attenant, etc.) constituée de plantes indicatrices révélant certains aspects de la terre (taux d’humidité, d’azote, PH, etc.)
• Noter les caractéristiques des équipements d’irrigation et de drainage qui pourraient être des facteurs de valorisation.
Question complémentaire :
Comment déterminer la valeur d’une exploitation agricole au moment de la vendre ou de la transmettre ?
D'autres informations sur l'estimation des terrains
- Les terrains à bâtir
- Les forestières