Pourquoi faire expertiser la valeur d'un fonds de commerce ?

Un Bien commercial est composé des murs et du fonds de commerce.
Pour expertiser un fonds de commerce, il faut distinguer le fonds de commerce
et toutes les valeurs expertisables qui lui sont liées (indemnité d’éviction, valeur locative, droit au bail, etc.)

Définition du fonds de commerce

Le fonds de commerce s’entend comme l’ensemble des Biens mobiliers affectés à l’exercice d’une activité commerciale.

Parmi les éléments incorporels, un des plus importants est la valeur du bail commercial. Dans une grande partie des communes françaises, surtout les emplacements moyens qui représentent 60% des Biens, on ne considère que la cession du bail pour valoriser le fonds de commerce. La valeur du matériel, même s’il est presque neuf, n’est pratiquement pas prise en compte. C’est le cas par exemple des pizzerias, épiceries, salons de coiffure, crêperies, etc.

L’expertise : La réponse à de nombreux contentieux

L’expertise d’un commerce est une activité particulièrement propice à de nombreux types de contentieux avec le bailleur, la mairie, la copropriété, les voisins, etc.

Dans de nombreux cas, il faut expertiser le fonds de commerce ou des valeurs immobilières qui lui sont liées.

Les principaux conflits sont liés aux relations avec le bailleur

L’indemnité d’éviction

La loi prévoit que le bailleur peut récupérer son local et résilier le bail, même si le locataire est à jour de ses loyers. Le cas le plus connu est la démolition de l’immeuble.

La procédure est contraignante pour le bailleur, mais s’il va au bout de ce processus, il devra indemniser le locataire pour qu’il quitte le local. Cette indemnité se nomme « l’indemnité d’éviction »

Dans la grande majorité des cas, la négociation n’abouti pas à l’amiable. La procédure judiciaire qui s’ensuit nécessite toujours l’expertise préalable du fonds de commerce pour permettre de calculer ensuite avec justesse l’indemnité d’éviction.

Le déplafonnement du loyer

Le déplafonnement du loyer est un droit que le propriétaire peut avoir à la fin du bail pour lui permettre d’ajuster le loyer à la valeur du marché.
Généralement, les parties qui ne tombent pas d’accord doivent faire évaluer par un expert le montant de la valeur locative au sens juridique du terme. Cette valeur locative est un élément étroitement lié au bail, un des éléments clés du fonds de commerce.

La préemption de la mairie

La question de l’indemnité d’éviction se pose aussi lorsque la mairie souhaite préempter. Ce droit est accordé d’office à la mairie lorsque l’emplacement concerné se trouve dans le périmètre d’un projet d’utilité publique. Ce projet doit être enregistré en préfecture par la mairie, c’est la seule condition qui oblige le locataire à quitter le local.

A cette étape, le processus va nettement dans le sens de la mairie qui fera passer les domaines pour estimer le local, le bureau ou l’entrepôt avec une décote parfois indécente. Il est alors nécessaire de contre expertiser l’avis des domaines dans la quasi totalité des dossiers.

Le contrôle fiscal

Dans le cas d’un contrôle fiscal, plusieurs éléments du fonds de commerce peuvent nécessiter une expertise à la demande de l’inspecteur du FISC. C’est le cas notamment de la valeur des Biens immobiliers détenus, ainsi que du fonds de commerce et du bail achetés par la société.

Expertise du fonds de commerce d’activités spécifiques

Le fonds de commerce de tous les magasins traditionnels (épicerie, opticien, boucher, vente de vêtements, restauration, etc.) s’expertise avec des règles communes et connues de tous les experts qui analysent le bail, l’emplacement et les immobilisations.

Certaines activités dépendent, elles, de règles spécifiques à leur métier. C’est le cas des assureurs, comptables, notaires, hôtels, syndics, cliniques privées pour lesquels l’expert analyse en détails les éléments financiers et un certain nombre de points précis propres à chaque profession.

Pour l’expertise du fonds de commerce d’une activité très spécifique, Valurias contactera pour vous la chambre des experts immobiliers de France et vous mettre en relation avec un expert spécialisé dans votre domaine.