Le bilan promoteur
Le bilan promoteur
Le bilan promoteur ou bilan prévisionnel de construction est une méthode d’expertise de la valeur d’un terrain à bâtir, basée sur la constructibilité du sol et sur la valeur marchande des Biens immobiliers à réaliser (charges foncières).
La méthode est adaptée aux terrains destinés à des opérations immobilières ou de réhabilitation à court terme ne nécessitant pas de grands aménagements. On apprécie séparément les deux composantes de l‘immeuble que sont le terrain et le bâtiment.
Méthode comparative d’estimation par sol et construction
Valeur du terrain
Pour la déterminer, on procède à :
L’estimation du terrain nu et libre qui se réalise par les méthodes classiques d’évaluation du Bien immobilier (comparaison au mètres carré habitable ou utile pondéré, capitalisation du revenu, etc.) ;La détermination d’un abattement pour occupation corrigé des aménagements ;
L’obtention d’une valeur de terrain encombré des constructions existantes.
Valeur des constructions
La valeur des constructions se détermine par l’analyse des points de comparaison. L’étude comparative se réalise en utilisant les mêmes unités de mesure que dans la méthode globale d’estimation par comparaison, à savoir :
Surface habitable et surface utile (logements) ;
Surface pondérée hors œuvre pondérée (maisons, immeubles de rapport, certains bâtiments commerciaux) ;
Surface utile et surface utile pondérée (bureaux, bâtiment commerciaux).
Analyse des points de comparaison
Pour chaque point de comparaison retenu, on suit les étapes ci-après :
Rechercher la valeur du terrain supposé nu et libre en utilisant les méthodes adaptées ;
Déterminer l’abattement pour occupation se situant entre 10 et 40 % en fonction de l’importance de l’encombrement ;
Trouver, par différence, la valeur du terrain encombré ;
Etablir la valeur des constructions en déduisant du prix global la valeur du terrain encombré ;
Calculer le nombre d’unités de mesure que comprennent les bâtiments ;
Déterminer la valeur à l’unité en divisant la valeur des constructions par le nombre d’unités de mesure ;
L’examen de chaque point de comparaison permet d’obtenir un ensemble de valeurs unitaires constituant les références de l’analyse comparative.
Estimation par le coût de remplacement
Valeurs du terrain et des constructions
• Terrain
On applique, comme dans la méthode d’estimation par sol et construction, un abattement pour encombrement avec éventuellement un correctif pour aménagement.
• Constructions
Pour le coût de reconstruction à neuf, l’expert raisonne par référence à des coûts constatés dans des opérations comparables en utilisant une unité de mesure (coûts au mètre carré habitable ou au mètre carré de surface hors œuvre nette constaté).
La valeur des constructions prend en compte le calcul de divers abattements pour vétusté, obsolescence et inadaptation au marché.