Qu’est ce que la surface foncière immobilière
Qu'est-ce que la surface foncière immobilière ?
En matière de valorisation foncière ou immobilière, plusieurs définitions s’attachent à la notion de surface.
Surface cadastrale
C’est la surface d’un terrain ou d’une assiette foncière contenue dans les documents cadastraux qui ne constitue qu’une simple présomption en matière d’origine de propriété.
Surface hors œuvre
• Surface Hors Œuvre Brut (S.H.O.B.)
La surface hors œuvre brut d’une construction est selon l’alinéa 1 de l’article R-112-2 du Code de l’urbanisme, l’ensemble des surfaces de plancher hors de chaque niveau de cette construction. Elle comprend :
Les rez-de-chaussée et étages,
Tous les niveaux intermédiaires (galerie, mezzanine, etc.),
Les combles et sous sous-sols aménageables ou non ainsi que les toitures terrasse accessibles ou non.
On exclut de la S.H.O.B. les constructions qui ne forment pas de planchers (pylônes, canalisation, avents, citernes, silo), tous les vides (surface occasionnée par trémies d’escaliers, d’ascenseur ou de monte-charge) et les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée.
• Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.)
On détermine la surface hors d’œuvre nette en déduisant de la S.H.O.B. les éléments suivants :
Combles et sous-sol non aménageables pour l’habitation ;
Toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes situées au rez-de-chaussée;
Aires de stationnement de véhicules;
Bâtiments affectés au logement de la récolte, des animaux, matériels agricoles et les serres de production.
La S.H.O.N. permet de :
Vérifier qu’un projet respecte la densité ou les droits de construction d’une implantation,
Déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou objet de division,
Liquider les taxes d’urbanisme.
Surface utile
• Surface utile brute
La surface utile brute est égale à la surface hors œuvre nette de laquelle on déduit les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, etc.) et les circulations verticales (partie non déduite concernant la S.H.O.N.).
C’est un paramètre de base principalement retenu par les experts pour déterminer la valeur vénale, d’utilité ou la valeur locative de marché.
• Surface utile nette
C’est la surface utile réellement réservée au travail (surface administrative, de stockage, de production, de recherche, etc.) qu’on obtient en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
- Surface utile pondérée
On l’emploie généralement pour les surfaces de vente comme les boutiques. Elle est déterminée à partir de la surface utile brute décomposée en zones auxquelles on affecte des coefficients en fonction de leur intérêt commercial.
- Surface GLA
La surface GLA (Gross Leasing Area) est une notion fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors œuvre nette d’un local augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Les voies de desserte ou circulations communes à différents lots en sont exclues.
- Surface commercialisable
Employée pour les locaux à caractère commercial, elle équivaut à la surface utile brute sous réserve de comptabiliser les parties des locaux à usage commun (sanitaire, circulation horizontale, etc.).
- Surface habitable
Elle est définie aux termes de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme la surface de plancher construite dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, ébrasement de portes et fenêtres.
- Surface Développée Hors œuvre Pondérée (S.D.H.O.P.)
C’est la somme des surfaces hors œuvre (murs périphériques compris) des différents niveaux d’un bâtiment affectés de coefficients de pondération proportionnels à l’utilité de ces niveaux (en cas d’estimation de la valeur vénale) ou à leur prix de revient (en cas d’estimation du coût de construction ou de reconstruction).
- Surface privative d’un lot de copropriété
On l’identifie à la surface des planchers des locaux et couverts après avoir soustrait les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaine embrasures de portes et fenêtres.
Au moment de l’analyse de la valeur du Bien, on ne tient pas compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure 1, 80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 ml sont exclus du calcul de la surface.
Les différents critères d'estimation de la valeur en détails
- L’emplacement
- Le bâtiment
- Les aspects financiers
- Les facteurs de marché
- L’environnement local
- L’urbanisme
- Le règlement de copropriété
- La fiscalité