Comment estimer le prix pour un droit au bail ?
Comment estimer le prix pour un droit au bail ?
La valeur du droit au bail fait partie des différents types de valeur immobilière. C’est le prix moyen qu’un locataire peut retirer de la cession de son bail.
Le droit au bail
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce dont la détermination de la valeur intervient lorsque le locataire est évincé ou quand il souhaite céder son fonds de commerce.
Il se distingue du droit d’entrée ou du pas de porte qui constituent la contrepartie d’un avenant ou d’avantages versés au propriétaire lors de la conclusion du bail. Le pas de porte est en fait la contre-valeur en capital d’un loyer qui dispose d’un régime juridique et fiscal différent de celui du droit au bail.
Détermination de la valeur
L’expertise de la valeur du droit au bail vise à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va profiter le locataire pendant une période de temps variable. La valeur de ce droit est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé au titre du bail. Elle évolue en fonction de la durée, des niveaux de protection ou des avantages dont jouit le locataire dans le cadre du bail.
Pour la calculer, on utilise généralement la méthode de l’économie de loyer ou méthode du différentiel. Elle consiste à chiffrer la différence entre le loyer plafonné pouvant être payé si le bail était renouvelé aux mêmes conditions et le loyer à payer selon le prix du marché pour un local équivalent.
On applique à la différence un coefficient de situation qui prend en compte la qualité de l’environnement et de la commercialité de la rue ou du secteur pour l’activité exercée.
Les différents concepts de valeur
- La notion de valeur
- La valeur vénale
- La valeur d’utilité
- Les autres valeurs