Comment estimer la valeur d’un fonds de commerce
Comment estimer la valeur d’un fonds de commerce ?
La valeur de toute entreprise commerciale est constituée principalement par son fonds de commerce. Il est défini comme l’ensemble des Biens mobiliers destinés à l’exercice d’une activité commerciale. Très souvent, son estimation conduit à celle de l’entreprise.
Le fonds de commerce est un Bien immobilier qui réunit divers éléments corporels et incorporels
Les éléments incorporels se composent de la clientèle, du droit au bail et d’autres éléments comme l’enseigne ou le nom commercial, les licences et agréments, les contrats d’exclusivité et de distribution, etc. Les éléments corporels comprennent le matériel ainsi que les aménagements et agencements.
Evaluation du fonds
Les facteurs de la valeur
On les regroupe en trois catégories :
• Le local
L’examen va porter sur la commercialité du local commercial (caractéristiques du quartier, desserte, fréquentation, centre commercial, etc.) et sur sa consistance (configuration, état d’entretien, équipement, etc.).
• Les conditions du bail
L’analyse des clauses du bail commercial permettent de déterminer la valeur du droit au bail, élément important dans la valeur du fonds de commerce.
• L’environnement économique
L’étude du marché permet d’évaluer l’activité en se rapportant au produit, au prix, à la relation fournisseurs-clients, à la concurrence. Les facteurs d’exploitation doivent participer à l’accroissement de la rentabilité de l’entreprise.
Les méthodes d’estimation
Les barèmes professionnels
C’est une méthode pragmatique qui privilégie le chiffre d’affaires TTC. La valeur du fonds de commerce s’obtient en appliquant un coefficient au chiffre d’affaires.
La méthode qui peut être corrigée en fonction des circonstances, présente des difficultés d’utilisation à cause des nombreuses appréciations qui ressortent de l’analyse. Elle est déconseillée pour les activités bien connues et en l’absence d’une longue pratique sur un site déterminé.
• La méthode analytique
L’étude analytique du fonds de commerce intègre l’examen de la valeur du droit au bail, l’appréciation de la valeur des éléments corporels du fonds et la recherche de la valeur de la clientèle.
L’estimation par la rentabilité
Elle s’appuie sur la théorie qui postule que la valeur actuelle est le reflet des profits futurs. Selon les entreprises, on peut utiliser trois méthodes :
• La valeur du rendement
Cette valeur s’apprécie par capitalisation du bénéfice qui dépend de la branche d’activité, de la qualité de la gestion et de la notoriété de l’entreprise. Le taux est inversement proportionnel à la sécurité des capitaux engagés. Il peut être inférieur à 5% pour les activités fortement capitalisées et stables et atteindre 10 % pour celles qui sont instables ou volatiles.
• La productivité
La méthode axée sur la valeur de la productivité s’appuie sur le bénéfice après impôt qui présente plus fidèlement la réalité économique de l’entreprise. L’appréciation du bénéfice doit se situer après retraitement de certains postes du bilan pouvant cacher un bénéfice non distribué tel que l’amortissement excessif, les provisions non fondées, la rémunération des dirigeants.
• La marge brute d’autofinancement ou l’excédent brut d’exploitation
L’estimation à partir de la marge brute d’autofinancement ou de l’excédent brut d’exploitation se perçoit comme la version perfectionnée de l’approche de la valeur de productivité. Elle prend en compte la réalité économique traduite par l’aptitude de la structure à assumer les financements existants ou futurs.
L’évaluation par l’actif net réévalué
Elle se fonde sur l’analyse des éléments constitutifs de l’entreprise partant du bilan.
• L’actif net comptable
Il est tiré du bilan et représente la différence entre l’actif brut et le passible exigible. On l’obtient de deux façons, soit par la différence entre l’actif brut sans les non-valeurs et le passif exigible, soit par le montant des capitaux propres.
• La valeur mathématique
Elle est calculée à partir de la valeur comptable après retraitement des postes du bilan exigeant une actualisation de leur valeur à la date de l’estimation. La correction s’applique aux postes suivants : immobilisations corporelles et incorporelles, provisions, stocks, travaux en cours, amortissement et rémunérations des dirigeants.
• L’actif net réévalué
C’est une méthode réaliste qui consiste à déterminer l’actif net réévalué. Les valeurs retenues doivent faire référence à la valeur d’utilité pour les actifs, à l’exclusion de ceux qui ne sont pas nécessaires ou qui peuvent être réalisés de manière isolée. En fonction des résultats prévisibles de l’entreprise, un acquéreur peut accepter un prix inférieur ou supérieur à l’actif net.
Le cas particulier du centre commercial