La valeur vénale d’un immeuble correspond-t-elle toujours à son prix de vente ?
La valeur vénale d’un immeuble correspond-elle toujours à son prix de vente ?
La valeur vénale d’une construction ou d’un terrain correspond à la valeur marchande ou au prix de marché du Bien. C’est en principe le juste prix de cession qui est le montant estimé à la date de l’évaluation contre lequel le Bien est échangé entre acheteur et vendeur.
Mais en définitive, le prix de vente peut être consenti à une autre valeur. Le vendeur peut fixer librement son prix, l’acheteur reste libre de l’accepter ou de le négocier.
Détermination de la valeur vénale
La valeur vénale est un juste prix déterminé par les experts en valorisation immobilière. Cette valeur s’estime en tenant compte de critères qualitatifs et quantitatifs portant sur le Bien et son environnement.
Plusieurs approches d’expertise sont utilisées pour évaluer un Bien dans son usage actuel ou projeté. Il s’agit notamment de la méthode par comparaison directe, couramment utilisée pour les immeubles vacants ou occupés par leurs propriétaires, de la méthode par capitalisation du revenu concernant les locaux loués à un tiers.
Compétence et indépendance de l’expert immobilier
Tout professionnel compétent peut réaliser une estimation immobilière macroscopique. Mais l’expert immobilier est le seul spécialiste dans l’art d’estimer la valeur vénale immobilière.
Il maîtrise parfaitement les principes et méthodes d’évaluation et possède des connaissances économiques, techniques, juridiques, fiscales et comptables pour apprécier l’attractivité d’un Bien.
Les valeurs immobilières fluctuent en fonction du marché, mais pas l’intégrité et l’indépendance de l’évaluateur soumis à son éthique professionnelle qui interdit toute estimation influencée par un intérêt personnel de l’expert.
Le caractère arbitraire du prix immobilier
La valeur marchande ou vénale est le juste montant pour lequel un Bien pourrait être échangé dans des conditions de concurrence normale, entre parties bien informées et consentantes.
Le vendeur peut cependant espérer réaliser une plus-value immobilière en fixant un prix plus élevé (surestimé) que la véritable valeur de l’immeuble.
Il peut procéder à une vente rapide en fixant un prix attractif en dessous des prix pratiqués sur le marché (prix sous-évalué).
Selon les circonstances et sauf cas particulier, les prix immobiliers peuvent être en-dessous ou au-dessus de la valeur vénale immobilière.