La réglementation et l’urbanisme pour estimer un bien immobilier
La réglementation et l’urbanisme pour estimer un Bien immobilier
La tâche de l’expert immobilier est délicate pour ce qui est de déterminer et d’apprécier les facteurs juridiques de la valeur d’un immeuble. La valeur d’un logement ou d’un terrain diffère selon qu’il est libre ou occupé, constructible ou non.
Facteurs juridiques de la valeur
Droit de propriété
Selon l’article 544 du Code Civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
La propriété comprend un ensemble de droits composés du droit d’usage (usus), de recueillir les revenus (fructus) et de disposer du Bien (abusus).
Réglementation d’urbanisme
La propriété immobilière obéit aux principes du droit de l’urbanisme contenu essentiellement dans le Code de l’urbanisme et secondairement dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
Le droit à l’urbanisme pose deux impératifs :
Organiser l’espace urbain pour répondre aux besoins sociaux et économiques;
Préserver le patrimoine tant bâti que naturel.
• Application générale
Le Règlement National de l’Urbanisme (RNU), dont le contenu renvoie au Code national de l’urbanisme, s’applique sur l’ensemble du territoire français. Les communes ne possédant pas de document d’urbanisme (carte communale, PLU, POS), se voient appliquer uniquement certaines dispositions du RNU.
Les lois relatives à la décentralisation ont institué le principe de la constructibilité limitée en l’absence de PLU, POS ou carte communale pour encourager les communes à se doter de documents d’urbanisme.
Ce principe est également contenu dans la loi SRU qui prévoit une règle de constructibilité limitée en l’absence d’un schéma de cohérence territorial.
• Cas de la région Ile de France
Trois documents d’urbanisme réglementent de façon spécifique la région de l’Ile de France. Il s’agit du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris et l’Opération d’Intérêt National (OIN) de la Défense.
Servitudes de droit public
Certaines servitudes ont une grande influence sur la valorisation des immeubles :
Les servitudes d’utilité publique
Les emplacements réservés,
Les espaces boisés,
Les servitudes d’urbanisme issues des lois SRU, UH et ENL (articles L. 123-1 du Code de l’urbanisme).
Documents d’urbanisme
Les règles d’urbanisme applicables à un terrain ont une incidence sur sa valeur. On distingue plusieurs types de documents d’urbanisme :
Cartes communales (document d’urbanisme simplifié),
POS et PLU (document d’urbanisme plus élaboré);
Schéma de Cohérence Territorial ou SCOT (règles supra communales),
Restrictions au droit de disposer
Elles concernent :
Le droit de préemption urbain (DPU),
Les zones d’aménagements différés (ZAD) et concertés (ZAC)
Les zones de risques.